Тайские REIT: непрямой доступ к тайской недвижимости в обход Земельного кодекса

Может ли иностранец инвестировать в тайскую недвижимость, не покупая землю, кондоминиум или виллу на правах аренды напрямую? Да — тайский REIT (Real Estate Investment Trust, фонд недвижимости) — это ценная бумага, а не земельный титул, поэтому покупка его паёв полностью лежит вне маршрутов владения, описанных в других материалах сайта (структура из 30-летней аренды и суперфиция, маршрут инвестиций от 40 млн бат, владение землёй через проект BOI). Это принципиально иной вид владения: торгуемая доля в профессионально управляемом портфеле недвижимости, а не конкретное здание, которое можно посетить.

Что такое тайский REIT на самом деле

• Правовая основа и лицензирование. Тайские REIT действуют на основании Закона о трасте для сделок на рынке капитала B.E. 2550 (2007) — той же узкой законодательной трастовой конструкции, которая уже упоминалась в материале о том, почему офшорный семейный траст не может владеть тайской землёй, как единственном реальном исключении из запрета на внутренние трасты в Таиланде. Каждым REIT обязаны управлять одобренная ОКЦБ (SEC) управляющая компания и лицензированный ОКЦБ доверительный собственник (trustee) — самоуправляемых тайских REIT не существует.
• Они пришли на смену прежней модели паевых фондов недвижимости. ОКЦБ утвердила нормативную базу для REIT в 2010 году, и REIT постепенно вытеснили прежнюю структуру «паевого фонда недвижимости для публичного размещения» в качестве стандартного биржевого инструмента для инвестиций в недвижимость на Фондовой бирже Таиланда (SET).
• Требования к концентрации в недвижимости и выплатам. REIT обязан инвестировать не менее 75% стоимости размещаемых паёв (включая любые заёмные средства) в готовую к использованию, приносящую доход недвижимость и обязан ежегодно распределять между держателями паёв не менее 90% скорректированной чистой прибыли — это делает REIT инструментом, ориентированным на доход, а не на рост капитала.
• Заёмное финансирование ограничено. Правила ОКЦБ ограничивают заимствования REIT примерно 35% от общей стоимости активов, повышая планку примерно до 60% для REIT, держащего активы или долг с инвестиционным кредитным рейтингом, — REIT не может наращивать долговую нагрузку так, как это делает закредитованный застройщик.
• REIT должен быть действительно публичным. Правила требуют не менее 250 держателей паёв после листинга, при этом миноритарные держатели паёв (ниже определённого порога концентрации) должны владеть не менее чем 20% каждого выпуска — это призвано не допустить, чтобы REIT стал инструментом одного-двух контролирующих инвесторов.

Ограничение на иностранное владение никуда не делось — оно просто переместилось на сам REIT

• Ограничение в 49% на долю паёв у иностранцев применяется к REIT, владеющим тайской недвижимостью на праве собственности (freehold), — та же пропорция, что и в Земельном кодексе и собственной иностранной квоте Закона о кондоминиумах, но применённая здесь на уровне траста, а не отдельного здания. На практике это видно прямо: Frasers Property Thailand Industrial Freehold & Leasehold REIT (FTREIT), один из крупных листингуемых тайских REIT, указывает лимит иностранного владения 49,00% прямо в собственном фактшите на сайте SET.
• REIT, владеющий исключительно арендными правами, в принципе не связан той же логикой Земельного кодекса, поскольку он никогда не владеет тайской землёй напрямую, — но на практике большинство листингуемых тайских REIT держат смешанные портфели из объектов на праве собственности и на правах аренды и применяют лимит 49% единообразно, а не по каждому активу отдельно.
• Как только доля иностранных держателей паёв REIT достигает лимита, новые заявки иностранцев на покупку просто не могут исполниться на бирже SET по этой бумаге — механически это похоже на то, как здание кондоминиума перестаёт принимать иностранных покупателей после заполнения собственной 49%-й квоты, только это обеспечивается торговой системой биржи, а не Земельным департаментом.

Что REIT реально даёт — и чего не даёт

• Ликвидность, а не контроль. Паи REIT торгуются ежедневно на SET, как и любая листингуемая ценная бумага, — купить или продать можно за минуты, в отличие от виллы или права аренды. Взамен вы не имеете права голоса в том, какую недвижимость траст покупает, продаёт или как ею управляет, и не можете указать на конкретный объект и назвать его своим.
• Коммерческие активы Бангкока и крупных центров, а не виллы на Пангане. Портфели листингуемых тайских REIT смещены в сторону офисных башен, торговых центров, отелей и индустриально-логистических парков, сосредоточенных в Бангкоке и других устоявшихся коммерческих и туристических центрах Таиланда. Ни один тайский REIT сейчас не владеет активом, специфичным для Ко Пангана, и этот инструмент не даёт экономической привязки к конкретному островному проекту.
• Выплаты облагаются налогом у источника. Распределения REIT в пользу держателя паёв — нерезидента, как правило, облагаются фиксированным налогом у источника в 10%, который может быть снижен по применимому соглашению об избежании двойного налогообложения между Таиландом и страной инвестора, — это принципиально иной налоговый режим по сравнению с правилами по арендному доходу и приросту капитала, описанными в налогах владельца.

Ничто из этого не заменяет вопрос прямого владения, который находится в центре внимания этого сайта, — пай REIT не даёт виллы, в которой можно жить, которую можно сдавать в аренду или оставить наследникам так, как это делают зарегистрированная аренда и суперфиций. Но наряду с маршрутом в 40 млн бат и владением землёй через проект BOI, это третий, действительно самостоятельный пример того, что тайское право уже допускает масштабируемый или непрямой иностранный доступ к недвижимости за пределами заглавного 49%-го запрета на владение землёй — знать об этом стоит, даже если это никогда не заменит саму виллу.