Инвестиционный путь на 40 млн бат: как иностранец может законно держать в собственности до 1 600 кв.м земли

Может ли иностранец на самом деле владеть землёй в Таиланде напрямую, если инвестирует достаточно денег? В одном узком случае — да. Раздел 96 bis Земельного кодекса, добавленный Законом о поправках к Земельному кодексу (№ 8) Б.Э. 2542 (1999), позволяет квалифицированному иностранному инвестору подать заявку на владение до одного рая (1 600 кв.м) земли на своё имя для проживания — исключение из общего правила о том, что иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде. Это подлинный закон, а не миф, который продают нелицензированные агенты, но он написан узко, и спустя более 25 лет юристы по-прежнему описывают использование этой нормы по стране как очень редкое.

Что закон реально требует

• Минимальная инвестиция в 40 000 000 бат, ввезённая в Таиланд и размещённая в одной или нескольких категориях, определённых министерским регламентом.
• Разрешённые категории инвестиций — государственные облигации Таиланда или облигации госпредприятий, инвестиционный фонд недвижимости (REIT), инвестирующий в Таиланде, либо оплаченный капитал в бизнесе, получившем поддержку Совета по инвестициям (BOI).
• Минимальный срок удержания инвестиции — не менее 3 лет — инвестицию нужно поддерживать, а не просто временно разместить, чтобы сохранить право на землю.
• Жёсткий предел в 1 рай (1 600 кв.м), только для жилого использования — не для коммерческой застройки и не как самостоятельный инвестиционный инструмент.
• Индивидуальное письменное одобрение Министерства внутренних дел — выполнение финансовых условий и условия по местоположению даёт право подать заявку, а не автоматическое право.

Где должна находиться сама земля

Министерский регламент также ограничивает, где может находиться земля: в пределах Бангкокской столичной администрации, города Паттайя, муниципалитета (thesaban) или зоны, обозначенной как жилая согласно закону о городском планировании. Район Тхонгсала и Бантай на Ко Пангане входит в муниципалитет субокруга Ко Панган, так что часть острова может формально подпадать под этот критерий местоположения — но соответствие критерию местоположения лишь одно из нескольких условий, и одобрение остаётся дискреционным даже в Бангкоке и Паттайе, где этот критерий бесспорен.

Почему это непрактичный вариант для большинства покупателей вилл

• Порог в 40 млн бат сам по себе обычно превышает совокупную стоимость земли и виллы, которую покупает большинство на Ко Пангане, — инвестору пришлось бы вложить больше капитала ради права претендовать, чем в саму недвижимость.
• Одобрение дискреционно, а не автоматично, даже когда условия по инвестиции, сроку удержания и местоположению выполнены полностью — юридические обзоры неизменно описывают рассмотрение как медленное, а использование по стране — как минимальное.
• Право привязано к одобренной инвестиции, а не к недвижимости — если базовая инвестиция изымается или условия перестают выполняться, основание для владения землёй отпадает вместе с ней.
• Это не упрощает наследование или перепродажу так, как это можно сделать в зарегистрированной аренде с согласованными условиями продления и переуступки; см. Договор аренды: пункты, которые нужно проверить.

Для подавляющего большинства иностранных покупателей на Ко Пангане стандартная законная структура — зарегистрированная 30-летняя аренда земли, собственность на само строение и зарегистрированный superficies — остаётся доступным и проверенным путём; см. Как иностранец законно владеет виллой на Ко Пангане. О разделе 96 bis стоит знать, но любому, кто всерьёз рассматривает его при наличии от 40 млн бат инвестиционного капитала, следует обратиться к тайскому юристу с опытом в BOI и инвестиционном поощрении, а не к обычному агенту по недвижимости — финансовые условия, срок удержания и местоположение должны совпасть все разом, а само одобрение остаётся дискреционным.