Leasehold или freehold на Ко Пангане: что нужно знать иностранному покупателю в 2026

Для иностранного покупателя на Ко Пангане практический ответ в 2026 — leasehold. Иностранцы не могут владеть землёй (freehold) на своё имя в Таиланде, а структура, которой раньше это обходили, — тайская компания, держащая землю, — стала рискованной после мер 2025–2026 против номинальных акционеров. Чистый путь, выдерживающий проверку, — это зарегистрированная долгосрочная аренда земли вместе с полной собственностью на строение.

Что эти два слова реально означают здесь

«Freehold» и «leasehold» описывают, чем именно вы владеете, а не только как долго.

• Freehold — владение землёй в полную собственность, бессрочно. В Таиланде это доступно тайским гражданам (и определённым компаниям с тайским большинством). Иностранец не может зарегистрировать freehold-землю на своё имя.
• Leasehold — зарегистрированное право пользования землёй на фиксированный срок, чаще всего 30 лет. Землёй вы не владеете, но можете владеть домом на ней. В связке с superficies строение остаётся вашим независимо от аренды.

Почему freehold через компанию стал рискованным

Обычным обходом была тайская компания, где иностранец держал 49%, а тайские акционеры — остальное, часто номиналы, державшие доли за иностранца. В течение 2025 и в 2026 проверки на Ко Пангане резко ужесточились именно против такой конструкции.

Департамент развития бизнеса (DBD) начал требовать более полную информацию об акционерах и директорах и проверять адреса с пятью и более зарегистрированными компаниями — классический признак номинального адреса. Заявленный фокус — мелкие и средние иностранные инвесторы. Практический итог: продавать freehold-землю на иностранный рынок стало очень сложно, потому что структура, на которую опиралось большинство иностранных покупателей, теперь под прицелом.

Почему leasehold — чистый путь

Зарегистрированная аренда не делает вид, будто иностранец владеет землёй, которой по закону владеть не может. Она даёт реальный, регистрируемый интерес в земле на срок, а сама вилла оформляется в полную собственность через разрешение на строительство или договор продажи строения и закрепляется superficies. Механику разбираем в Как иностранец законно владеет виллой.

Момент, который упускают, — продление. 30-летняя аренда надёжна; «30 + 30 + 30», которые называют, — это договорное обещание, а не вещное право: переживёт ли оно продажу земли или смерть арендодателя, нужно проверять, а не предполагать.

Что должна проверить юридическая проверка

Предлагают участок как freehold или leasehold — по сути проверки одни и те же: подтвердить, что именно вы покупаете и что это устоит.

• Не является ли предложение «freehold» скрытой номинальной структурой — и не сидит ли продающая компания на адресе, который делят множество других компаний?
• Зарегистрирована ли аренда в Земельном департаменте, на точно указанный срок? Всё, что дольше трёх лет, исполнимо только при регистрации.
• Переживут ли обещания о продлении смену собственника земли, и кто реально владеет землёй сегодня?
• Ипотеки, обременения и зарегистрированные права проезда.