Квота 49% для иностранцев на кондо в Таиланде в 2026 году: реальная борьба идёт за повышение, а не снижение

Собирается ли Таиланд снизить квоту 49% для иностранцев на кондо в туристических провинциях? Нет — по состоянию на июль 2026 года квота не изменилась, а реальное предложение, которое сейчас обсуждается в основных тайских СМИ, — это повышение лимита, а не его снижение в отдельных провинциях. Утверждения о поэтапном снижении до 25-39% по провинциям, встречающиеся в SEO-блогах, не подтверждаются публикациями Bangkok Post, The Nation, Thai Examiner или Chiang Rai Times по этой теме.

Что говорит закон сегодня

Закон о кондоминиумах ограничивает право иностранцев на фрихолд 49% от общей зарегистрированной площади проекта — по площади, а не по числу юнитов. Изначальный закон 1979 года устанавливал потолок в 40%; поправка, опубликованная в 1999 году, подняла его до нынешних 49%, где он и держится более 25 лет. Временное окно между 1999 и 2004 годами допускало до 100% иностранного владения в некоторых проектах как антикризисную меру стимулирования, но оно истекло, и общее правило 49% с тех пор действует по всей стране.

Что реально обсуждается в 2026 году

• Предложение поднять общенациональный потолок до 70-75% — его поддерживают застройщики, и, по сообщениям, оно рассматривается чиновниками; причина — около 350 000 непроданных юнитов кондо в Большом Бангкоке и резкое падение передач прав иностранным покупателям (особенно китайским): по данным начала 2026 года, число передач юнитов иностранцам упало примерно на 17%, а стоимость передач китайским покупателям — почти на 43% год к году.
• Горячие точки уже упёрлись в потолок — в популярных зданиях на Пхукете и в Паттайе квота фрихолда 49%, по сообщениям, уже полностью выбрана: новые иностранные покупатели в этих конкретных проектах могут купить только на вторичном рынке или через лизхолд, а не новый фрихолд-юнит — это и есть непосредственное давление, которым обосновывают повышение потолка.
• Встречный голос за противоположное направление — д-р Сопон Порнчокчай, президент Agency for Real Estate Affairs (AREA), публично призвал не повышать квоту, а ужесточить правила: требование о резидентстве перед покупкой для иностранца и минимальную цену покупки, чтобы сдержать спекулятивные сделки.
• Иностранные покупатели уже смещены к более дорогим юнитам — данные, связанные с REIC, за первый квартал 2026 года показывают, что иностранцы составили около 13,6% переданных юнитов кондо по стране, но 23,9% суммы сделок — это подпитывает опасения по поводу «иностранных анклавов» и доступности жилья, лежащие в основе сопротивления повышению.

Статус: ничего не принято

На момент написания ни один законопроект об изменении квоты — в ту или другую сторону — не прошёл парламент. Обычный законодательный процесс в Таиланде для подобного законопроекта, как правило, занимает от 8 до 18 месяцев с момента внесения, так что даже если предложение будет формально внесено, изменение маловероятно раньше конца 2026 года — и почти наверняка будет применяться только к новым сделкам, не затрагивая уже оформленные иностранцами титулы.

Что это значит для покупателя на Пангане

• Эта квота напрямую вас на Пангане не касается — на острове очень мало проектов, подпадающих под Закон о кондоминиумах; здесь доминирует другая структура — зарегистрированная аренда земли плюс владение самим строением, а не юнит кондо. См. Как иностранец законно владеет виллой на Ко Пангане.
• Но она влияет на сравнение «кондо против лизхолд-виллы», если вы также рассматриваете Самуи или Пхукет — более высокий потолок означал бы больше фрихолд-предложения кондо на этих рынках; победа же линии AREA на ужесточение оставила бы квоту кондо на месте, но добавила бы барьеры для покупателя. См. Фрихолд-кондо или лизхолд-вилла для иностранца о том, как эти две структуры реально сравниваются.
• Относитесь к конкретным процентам, которые встречаете в сети, как к неподтверждённым, пока они не появятся в Правительственном вестнике — именно опубликованное постановление, а не новостная статья или блог, реально меняет правило.

Единственная константа в этой дискуссии — не сама квота, а правоприменение: где бы ни оказалась итоговая цифра 49%, тайские власти резко усилили контроль за номинальными структурами, используемыми для обхода лимита — см. Аудит Земельного департамента 2026 года по уже существующим земельным компаниям.