Почему зарубежный семейный траст не может владеть вашей тайской виллой или землёй

Может ли иностранный семейный траст — созданный на Джерси, в Сингапуре, США или где-либо ещё — владеть виллой или землёй на Ко Пангане? Нет. Тайское право не признаёт трасты для частного наследственного планирования, и не существует механизма для регистрации доверительного управляющего в качестве законного владельца тайской недвижимости. Трастовый акт, составленный за границей, не имеет никакой силы для титула, зарегистрированного в тайском Земельном департаменте.

Почему тайское право блокирует эту схему

• Статья 1686 Гражданского и торгового кодекса — действующая с момента принятия Кодекса в 1935 году — устанавливает, что траст, созданный прямо или косвенно, будь то по завещанию или любым иным юридическим актом, при жизни или после смерти, не имеет никакой силы по тайскому праву.
• Единственное законодательное исключение не помогает семьям — Закон о трасте для сделок на рынке капитала B.E. 2550 (2007) создал узкую трастовую конструкцию под надзором Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC), но только для инструментов рынка капитала — таких как REIT и секьюритизация. Он не применяется к жилой недвижимости или семейному наследованию.
• Закон о частных трастах застрял с 2018 года — в июле 2018 года Кабинет министров одобрил проект Закона о частных трастах, который позволил бы держать тайскую недвижимость в трасте, но по состоянию на 2026 год законопроект по-прежнему находится на рассмотрении Государственного совета и не вступил в силу. Пока этого не произошло, действует общий запрет.

Что произойдёт, если всё же попытаться

• Титул нельзя зарегистрировать — Земельный департамент фиксирует в чаноте или ином правоустанавливающем документе только прямого законного собственника (физическое лицо или надлежащим образом квалифицированное юридическое лицо). Категории титула «доверительный управляющий в пользу» иностранного бенефициара не существует.
• Схема сводится к проблеме номинального держателя — если тайский или иностранный доверительный управляющий вносится в титул, а деньги предоставляет и фактический контроль осуществляет иностранный учредитель траста, то для Земельного департамента и Департамента специальных расследований (DSI) это выглядит не как траст, а как незаконная номинальная схема по Закону об иностранном бизнесе и статье 96 Земельного кодекса. О том, насколько жёстко сейчас применяется этот риск, см. Вилла, оформленная на тайскую компанию: due diligence покупателя.
• У бенефициара нет вещного права — по тайскому гражданскому праву требование бенефициара к офшорному доверительному управляющему является личным договорным требованием, исполнимым (если вообще исполнимым) в юрисдикции самого управляющего, а не правом на саму землю, которое признает тайский суд и которое переживёт смерть управляющего, его банкротство или спор между со-бенефициарами.
• Наследование усложняется, а не упрощается — если доверительный управляющий является физическим лицом и умирает, тайский актив может оказаться вовлечён в производство по наследственному делу самого управляющего — в той юрисдикции, где он был домицилирован — прежде чем актив дойдёт до какого-либо бенефициара.

Что работает на самом деле

• Тайское завещание — регулируемое статьями 1686–1692 Гражданского и торгового кодекса, правильно составленное завещание на тайском языке с назначением тайских исполнителей — это стандартный, исполнимый способ определить, кто унаследует виллу, землю или право аренды после вашей смерти. См. Наследование: аренда и вилла.
• Зарегистрированные вещные права, отделяющие пользование от собственности при жизни — узуфрукт, суперфиций, право проживания (хабитацио) или sap-ing-sith могут дать супругу, партнёру или ребёнку пожизненное или срочное право пользоваться недвижимостью без передачи самого титула. См. Суперфиций против узуфрукта против аренды и Sap-Ing-Sith: пятое зарегистрированное вещное право Таиланда.
• Действительно работающая тайская компания, структурированная по реальным правилам 49/51 для активного бизнеса — а не оболочка, созданная исключительно для владения одной виллой — остаётся законным, хотя и административно более тяжёлым, путём владения. См. Тайская компания для владения недвижимостью (49/51).
• Иностранные наследники, наследующие напрямую, сталкиваются с отдельным правилом — требованием статьи 93 Земельного кодекса о продаже в течение одного года — см. Иностранный наследник тайской земли.

Решение для трансграничного наследственного планирования в Таиланде — не траст, а сочетание тайского завещания с подходящим зарегистрированным вещным правом, согласованное с вашим завещанием или трастом на родине так, чтобы они не противоречили друг другу. Юрист, который составит оба документа согласованно, стоит своего гонорара; один лишь трастовый акт, каким бы тщательным ни было его составление на родине, не переместит тайский титул.