Налоги владельца на Ко Пангане: налог на землю и строения и подоходный налог с аренды

Владение недвижимостью в Таиланде порождает два ежегодных налоговых обязательства. Налог на землю и строения (LBT) — местный имущественный налог, введённый Законом о налоге на землю и строения Б.Э. 2562 (2019) — собирается местным административным органом. Подоходный налог с арендного дохода поступает в Департамент налогов и сборов. То, как каждый из них применяется к вам, зависит от формы владения — лизхолд-вилла или фрихолд-кондоминиум — и от количества дней, которые вы проводите в Таиланде.

Кто фактически платит LBT при лизхолде

LBT начисляется на зарегистрированного собственника земли или строения — лицо, чьё имя стоит на правоустанавливающем документе. Для иностранца, держащего лизхолд-виллу, земля на протяжении всей аренды остаётся оформленной на тайского арендодателя. Это значит, что LBT по закону падает на арендодателя, а не на вас как арендатора. Ваш договор аренды может или не может перекладывать этот расход на вас — проверьте формулировку. Для фрихолд-кондоминиума владелец квартиры платит LBT самостоятельно. В обоих случаях налоговой базой служит официальная кадастровая стоимость, установленная государством, а не рыночная цена — кадастровые оценки на Ко Пангане, как правило, существенно ниже рыночных.

Ставки 2026 года по категориям объектов

2026 год — первый год полных ставок без льготного снижения, действовавшего в период пандемии. Налог начисляется и собирается местной администрацией (субдистриктной административной организацией, OrBorTor) на Ко Пангане.

• Основное место жительства, земля и строение — первые ฿50 млн кадастровой стоимости: освобождены. ฿50–75 млн: 0,03%. ฿75–100 млн: 0,05%. Свыше ฿100 млн: 0,10%.
• Основное место жительства, только строение (например, кондо без земли) — первые ฿10 млн: освобождены. ฿10–50 млн: 0,02%. ฿50–75 млн: 0,03%. ฿75–100 млн: 0,05%. Свыше ฿100 млн: 0,10%.
• Второй объект или дополнительная собственность — порог освобождения отсутствует. ฿0–50 млн: 0,02%. ฿50–75 млн: 0,03%. ฿75–100 млн: 0,05%. Свыше ฿100 млн: 0,10%.
• Сдаваемая в аренду или коммерческая недвижимость — 0,30–0,70% от кадастровой стоимости (ставка растёт с ростом стоимости по диапазонам).
• Пустующая или неиспользуемая земля — те же 0,30–0,70%, плюс эскалатор: каждые три последовательных года простоя добавляют ещё 0,30%, максимум до 3% в итоге.

Практический пример по кондо: квартира с кадастровой стоимостью ฿5 млн, используемая как основное жильё, полностью укладывается в порог освобождения ฿10 млн — LBT равен ฿0. Та же квартира, сдаваемая в аренду, облагается по ставке 0,30%: ฿15 000 в год. Именно это различие показывает, насколько выше налоговая нагрузка на арендную недвижимость по сравнению с занятой собственником.

Срок уплаты LBT за 2026 год продлён Министерством внутренних дел до июня 2026 года (в норме — апрель). Счета на ฿3 000 и более можно оплачивать частями с июня по август.

Подоходный налог с арендного дохода

Арендный доход от тайской недвижимости облагается тайским налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) вне зависимости от статуса резидента. Департамент налогов и сборов предоставляет стандартный вычет 30% от валового арендного дохода с зданий и причалов — без подтверждения расходов. После вычета оставшиеся 70% суммируются с прочим доходом из тайских источников и облагаются по прогрессивной шкале:

• ฿0–150 000 — освобождено
• ฿150 001–300 000 — 5%
• ฿300 001–500 000 — 10%
• ฿500 001–750 000 — 15%
• ฿750 001–1 000 000 — 20%
• ฿1 000 001–2 000 000 — 25%
• ฿2 000 001–4 000 000 — 30%
• Свыше ฿4 000 000 — 35%

Эти ставки действуют с 2013 года. Персональные вычеты (базовый, на супруга, на детей, по страхованию) дополнительно снижают налогооблагаемую базу для резидентов, подающих годовую декларацию.

Резидент и нерезидент

Вы являетесь налоговым резидентом Таиланда, если проводите в стране 180 и более дней в календарном году. Резиденты платят налог с дохода из тайских источников и с иностранного дохода, переведённого в Таиланд в тот же год, когда он получен. Нерезиденты платят налог только с дохода из тайских источников — в том числе с арендных поступлений от тайской недвижимости — по тем же прогрессивным ставкам. Для нерезидентов арендатор или плательщик может быть обязан удержать 15% арендной платы и перечислить в Департамент налогов; нерезидент затем вправе подать годовую декларацию и получить возврат, если удержанная сумма превысила фактическое налоговое обязательство (поскольку вычет 30% уменьшает чистый налог относительно удержанного).

Подача деклараций и соответствие требованиям

• Налог на землю и строения — начисляется и уведомляется OrBorTor ежегодно, как правило с января по апрель. Срок уплаты — июнь 2026 года. Самостоятельного расчёта не требуется: вы получаете уведомление.
• НДФЛ с арендного дохода — годовая декларация (форма Пор. Нгор. Дор. 90 при смешанных доходах) подаётся в Департамент налогов до 31 марта следующего года. Для этого необходим тайский идентификационный номер налогоплательщика. Нерезиденты также могут подавать декларацию онлайн.
• Комиссия управляющего, расходы на обслуживание и гонорары специалистов не вычитаются при использовании стандартного 30% вычета — но этот вычет обычно выгоднее, чем перечисление фактических расходов.

Right Way не ведёт налоговую отчётность клиентов. Для соблюдения требований по LBT и НДФЛ обратитесь к тайскому бухгалтеру. Налоги при покупке и продаже рассмотрены в Полная стоимость покупки на Ко Пангане. Порядок налогообложения арендного дохода, включая требование лицензии по Закону о гостиницах для краткосрочной аренды, изложен в Сдача виллы в аренду на Ко Пангане.