Иностранец напрямую наследует тайскую землю: почему разрешение министра по статье 93 практически недостижимо

Мой тайский супруг или родственник оставил мне землю по завещанию — смогу ли я реально её сохранить? По закону — да, вы можете унаследовать её как наследник по закону или как указанный в завещании получатель; тайское наследственное право не запрещает иностранцу наследовать землю. Чего оно не позволяет — так это зарегистрировать вас как собственника без разрешения, которого для почти любого иностранца сегодня попросту не существует получить.

Как на самом деле работает статья 93

• Текст нормы. Статья 93 Земельного кодекса допускает право собственности иностранного наследника по закону «с разрешения министра» — министра внутренних дел, чьи полномочия делегированы генеральному директору Департамента земель для участков в Бангкоке и губернатору провинции — для участков в остальных провинциях.
• Загвоздка: норма зависит от статьи 86. Статья 93 была написана так, чтобы работать вместе со статьёй 86, которая позволяет иностранцу приобретать землю «в силу положений международного договора». Последний такой договор Таиланда (со Швецией) был прекращён в 1970 году, и сегодня ни у одной страны такого действующего договора с Таиландом нет.
• Практический результат. Без договорной основы у министра сегодня нет правового основания предоставлять разрешение по статье 93 обычному иностранному наследнику — в одобрении отказывают как само собой разумеющееся, а не в порядке индивидуального рассмотрения.

Что происходит, если разрешение не получено

К наследнику, который не может зарегистрировать право собственности, применяется тот же порядок, что и к лицу, незаконно приобретшему землю по статье 94: генеральный директор устанавливает срок для продажи не менее 180 дней и не более одного года, в течение которого наследник обязан продать землю. Если земля не продана в этот срок, генеральный директор может организовать продажу самостоятельно — при этом по действующему закону вырученные средства всё равно достаются наследнику. Отдельное предложение отменить это право и передавать незаконно удерживаемую землю государству без компенсации сейчас изучается, но пока не принято — подробнее см. Статья 94 может вскоре означать конфискацию, а не принудительную продажу.

Меняет ли ситуацию брак с гражданином/гражданкой Таиланда?

• Нет — иностранный супруг является наследником по закону по статье 1629 Гражданского и торгового кодекса, точно так же, как ребёнок или родитель, но статус наследника по закону сам по себе не создаёт права собственности на землю. Ограничение разрешения по статье 93 применяется одинаково — идёт ли речь о супруге, ребёнке или постороннем получателе, указанном в завещании.
• Это отдельный путь от инвестиционного маршрута в 40 миллионов бат. Регламент Министерства по статье 96 bis позволяет иностранцу *купить* до 1 рая земли для проживания при крупной квалифицирующей инвестиции — см. Инвестиционный маршрут в 40 миллионов бат. Этот путь не связан с наследованием и не может использоваться, чтобы сохранить унаследованную землю.
• Будьте осторожны с утверждениями, что супруг может просто сохранить до 1 рая унаследованной земли бессрочно. Такое утверждение встречается в интернете, но противоречит описанным выше договорным ограничениям и тому, как процесс получения разрешения по статье 93 реально работает сегодня; проверяйте это у тайского юриста, прежде чем на него полагаться.

Почему этот вопрос вообще возникает: как земля оказалась оформлена на тайского супруга

Если тайский супруг покупал землю во время брака, регламент 1999 года требовал, чтобы оба супруга задекларировали в Земельном департаменте, что средства являются личной собственностью тайского супруга, — именно для того, чтобы иностранный супруг не получал косвенного права собственности; см. Как защитить интерес иностранного супруга, если недвижимость куплена в тайском браке. Именно эта декларация делает землю исключительно собственностью тайского супруга, которую можно оставить по завещанию или по закону, — и именно она возвращает иностранного наследника в сферу действия статьи 93 при наследовании.

Что делать вместо расчёта на наследование самой земли

• Планируйте заранее, а не после смерти. Тайский собственник земли уже сейчас может предоставить иностранному супругу или предполагаемому наследнику зарегистрированный пожизненный узуфрукт и суперфиций на строение — эти права наследуются или переживают ситуацию иначе, чем сам титул на землю. См. Суперфиций, узуфрукт и аренда.
• Если земля унаследована напрямую, действуйте быстро. Отсчёт срока на продажу начинается с момента приобретения; продажа под контролем юриста и на ваших условиях лучше, чем ожидание, пока продажу организует Департамент земель.
• Дом на земле иногда можно отделить от продажи земли, если оформить его отдельным суперфицием заранее, до возникновения вопроса, — это не происходит автоматически и требует заблаговременного юридического планирования, а не допущения задним числом.
• Для юнитов в кондоминиуме действует более мягкое правило — иностранный наследник, который иначе не имеет права владеть юнитом, обязан уведомить Земельный департамент в течение 60 дней и продать юнит в течение года, без проблемы договорного разрешения, которая блокирует землю. См. Кондо в собственность против виллы в аренде.

Безопасный подход по умолчанию — никогда не строить план на наследовании самой тайской земли. Зарегистрированный узуфрукт, суперфиций или долгосрочная аренда, оформленные при жизни тайского владельца, переходят к иностранному супругу или наследнику на условиях, которые закон реально поддерживает, — в отличие от прямого наследования титула. См. Наследование на Ко Пангане о том, как аренда, строение и доли в компании переходят каждое на своих условиях.