Sap-Ing-Sith: пятое зарегистрированное вещное право Таиланда — и почему обещания «30+30» для него тоже не имеют силы

Есть ли более надёжная альтернатива 30-летней аренде для виллы иностранца на Ко Пангане? Sap-Ing-Sith — самый новый претендент: отдельное зарегистрированное вещное право, созданное Законом о Sap-Ing-Sith B.E. 2562 (2019), отдельно от аренды, узуфрукта и superficies из Гражданского и торгового кодекса, разобранных в Superficies, узуфрукт и аренда. Это реальное, регистрируемое право, и иностранец может им владеть — но у него тот же потолок по сроку, что и у аренды, и вокруг него сложился тот же разрыв между маркетингом и законом.

В чём суть Sap-Ing-Sith

• Это вещное право, а не личный договор. После регистрации оно вносится прямо в титул на землю (чанот) или в свидетельство о праве на юнит в кондоминиуме — и имеет силу против третьих лиц, включая будущего покупателя земли, точно так же, как зарегистрированная аренда или superficies.
• Отчуждаемо, наследуемо и может быть заложено — ближе к superficies, чем к узуфрукту, и в этом смысле заметный шаг вперёд по сравнению с арендой.
• Иностранец может владеть им напрямую, без тайской компании или номинальной структуры — в отношении земли, здания или того и другого вместе.
• Ограничено 30 годами на один документ, без предусмотренного законом права на продление или автоматическое продление.
• Нельзя зарегистрировать только на часть объекта — право распространяется на весь участок или юнит целиком, как указано в титуле.

Как оно соотносится с тремя другими правами

Сейчас в тайском праве есть четыре регистрируемых права, которые иностранец может оформить на пользование землёй или зданием, которым он не владеет напрямую, плюс отдельное право проживания для пользования домом. Аренда (статьи 537–571) даёт только право пользования, ограничена 30 годами. Узуфрукт (статьи 1417–1428) добавляет право получать доход от имущества, но его никогда нельзя продать или передать по наследству. Superficies (статьи 1410–1416) оформляет здание отдельным титулом от земли под ним. Sap-Ing-Sith — самый новый инструмент и на бумаге самый полный из четырёх в рамках одного документа: он может охватывать и землю, и здание, и, в отличие от узуфрукта, его можно продать или оставить наследникам. Чего он не делает — это не снимает тот же потолок в 30 лет, который уже ограничивает аренду.

Регистрация и стоимость

• Фиксированная пошлина ฿20 000 в Земельном департаменте — фиксированная сумма, а не процент от стоимости или арендной платы. Для сравнения, регистрация аренды стоит 1% от общей суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора, что при дорогой и долгосрочной аренде может заметно превысить ฿20 000; для такой сделки Sap-Ing-Sith может оказаться дешевле.
• Должно быть оформлено письменно и зарегистрировано в Земельном офисе, чтобы иметь силу вещного права — незарегистрированное соглашение остаётся лишь личным договором между сторонами, точно как незарегистрированная аренда или superficies.
• Требуется письменное согласие залогодержателя, если земля уже находится в ипотеке или заложена как обеспечение по Закону о деловом залоге.

Потолок в 30 лет — и почему обещания «30+30» тоже не имеют силы

В некоторых рекламных материалах, а иногда и в самих договорах, сделку по Sap-Ing-Sith описывают как «30+30» — с обещанием второго 30-летнего срока вместе с первым. Юридически это обещание — договорное условие, а не зарегистрированное право: оно связывает только конкретного владельца земли, подписавшего его в момент сделки, но не его наследников и не будущего покупателя земли, а в самом Законе 2019 года нет положения об автоматическом или гарантированном продлении. Это та же проблема, которую решение Верховного суда от марта 2025 года (дело № 4655/2566) урегулировало для структур аренды «30+30+30» — заранее согласованное продление, подписанное в день сделки, не является вещным правом, как бы его ни называли в рекламной брошюре. К любому второму сроку Sap-Ing-Sith стоит относиться так же, как к обещанию продлить аренду: это переговоры с тем, кто будет владеть землёй через 30 лет, а не гарантия, которая у вас уже есть.

Насколько это актуально для покупателя на Пангане сегодня

На практике Sap-Ing-Sith пока встречается редко — стандартной структурой для виллы на острове остаётся зарегистрированная аренда плюс superficies на фиксированный срок, и большинство Земельных офисов, юристов и процессов проверки титула выстроены именно вокруг этой связки. Поскольку Sap-Ing-Sith новее и по нему пока меньше зарегистрированных сделок и судебной практики, чем по аренде, стоит воспринимать его как вариант, который имеет смысл обсудить с тайским юристом по недвижимости — особенно если покупателю нужен единый документ, охватывающий и землю, и здание — а не как готовую замену связке «аренда + superficies», описанной в Как иностранцы законно владеют виллой.