Тайская компания для владения недвижимостью (49/51): когда имеет смысл, когда опасна

Тайская компания с 49% иностранного и 51% тайского участия долгие годы была стандартным обходным путём для иностранцев, желавших владеть землёй, которой они не могли владеть лично. Иностранцы не могут владеть землёй от своего имени; но тайская компания — может. Логика состояла в том, чтобы поместить землю внутрь компании, которую иностранец де-факто контролировал, пока тайские акционеры формально держали большинство акций. Сама логика не изменилась. Изменилась цена попадания в такую ситуацию.

Что такое эта структура на самом деле

По Закону об иностранном бизнесе (FBA) B.E. 2542 (1999), компания считается «иностранной», если 50% и более её акций принадлежат нетайским гражданам. Компания с 51% тайских и 49% иностранных акционеров классифицируется как тайская — она вправе владеть землёй и работать в ограниченных секторах. Сама по себе структура не является незаконной: тайская компания с реальными тайскими соинвесторами, ведущая настоящий бизнес, — законна.

Незаконная версия — номинальная структура — заменяет настоящих тайских инвесторов тайскими гражданами, которые держат акции лишь формально, без реального вклада капитала, без экономического участия и без реального участия в управлении. Иностранец контролирует бизнес и получает его экономическую выгоду. Именно это криминализируют статьи 36–37 FBA и статьи 111–113 Земельного кодекса.

Как власти теперь это обнаруживают

• Приказ DBD №2/2568 (действует с января 2026 г.): при регистрации всех новых компаний тайские акционеры обязаны предоставлять банковские выписки и документы о происхождении средств.
• Приказ DBD №1/2569 (действует с апреля 2026 г.): любое изменение в компании с иностранным директором требует подписанных Инвестиционных подтверждений и банковских доказательств для каждого тайского акционера.
• Перекрёстная проверка через IBAS: аналитическая система DBD сопоставляет данные компаний, налоговые записи и реестры земельных титулов. Несоответствие между уставным капиталом и стоимостью земли запускает углублённую проверку.
• Межведомственная координация: DBD, Департамент земель, DSI и AMLO теперь обмениваются данными. Признаки номинальной структуры, обнаруженные одним ведомством, инициируют расследования всех четырёх.

Уголовные последствия

И тайский номинант, и иностранный бенефициар несут уголовную ответственность. По FBA (статьи 36–37): до 3 лет лишения свободы и штрафы 100 000–1 000 000 бат, плюс ежедневные штрафы 10 000–50 000 бат. По Земельному кодексу (статьи 111–113): до 2 лет и штрафы до 20 000 бат. Помимо этого, статья 94 Земельного кодекса разрешает властям обязать компанию продать землю в течение 180 дней — 1 года по той цене, которую даст принудительная продажа. Под угрозой сам актив, а не только компания.

Правоприменение с 2025 года не носило избирательного характера. К декабрю 2025 года было возбуждено около 857–875 дел со стоимостью активов около 15,1–15,3 млрд бат. Более 46 918 компаний были отмечены как подозрительные, из них 26 830 — проверены в 2025 году. О конкретной истории правоприменения на Ко Пангане и его распространении на Краби см. Кампания против номинальных структур расширяется на Краби.

Когда тайская компания действительно законна

Структура 49/51 не является автоматически номинальной. Она имеет смысл и действует в рамках закона, если:

• Реальные тайские соинвесторы владеют акциями за счёт задокументированного капитала из собственных верифицированных средств и активно участвуют в принятии решений и финансовых результатах бизнеса.
• Компания ведёт реальный бизнес — девелопмент, управление арендой, гостиничный бизнес — который сам по себе обосновывает существование компании и владение землёй.
• Проекты, одобренные BOI: Совет по инвестициям разрешает конкретным компаниям с иностранным большинством или полностью иностранным владением иметь землю для одобренной деятельности, однако последние уведомления BOI сузили это до производственной необходимости; жилое использование для иностранного владельца как правило исключено.
• Компания не является оболочкой: она подаёт отчётность и платит налоги, имеет персонал или подрядчиков, получает задокументированный доход от деятельности, а не только от хранения актива, в котором живёт иностранец.

Критерий — содержание, а не форма. Компания, созданная лишь для того, чтобы иностранец мог пользоваться виллой, которой иначе не мог бы владеть, является номинальной структурой вне зависимости от тщательности оформления документов. Компания, ведущая настоящий арендный бизнес, имеющая персонал и уплачивающая корпоративный налог с доходов, — это другое.

Для покупателя частной виллы: практический ответ

Для иностранного покупателя, желающего приобрести виллу для личного проживания или периодической сдачи в аренду на Ко Пангане, структура с тайской компанией — не выход, и таковой не являлась с 2025 года. Риск уголовного преследования для покупателя и тайских акционеров, а также риск принудительной продажи земли делают её непригодным инструментом для частного жилья. Чистый и надёжный путь — зарегистрированный лизхолд в сочетании с зарегистрированным superficies на здание. См. Лизхолд vs фрихолд и Superficies, узуфрукт и аренда.