Superficies, узуфрукт и аренда: три способа закрепить строение на тайской земле

Иностранец, покупающий виллу на Ко Пангане, не может владеть землёй — но может владеть строением на ней и держать зарегистрированное право находиться на земле. Три разных механизма Гражданского и торгового кодекса Таиланда (ГТК) решают это каждый по-своему. Правильная комбинация в момент покупки определяет, сможете ли вы позже продать актив, передать его наследникам — или потеряете его при смерти.

Три права: быстрая сводка

• Superficies (สิทธิเหนือพื้นดิน) — Разделы 1410–1416 ГТК. Право владеть строениями или сооружениями на чужой земле. При фиксированном сроке: отчуждаемо (продаётся), наследуется, ипотечируется. При пожизненном сроке: прекращается со смертью держателя.
• Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) — Разделы 1417–1428 ГТК. Право пользоваться, управлять и получать доходы с чужого имущества. Не может быть продано или оставлено наследникам. Пожизненный узуфрукт прекращается со смертью держателя. Переживает смену собственника земли при наличии регистрации.
• Аренда — Разделы 537–571 ГТК. Право пользоваться объектом на фиксированный срок, для жилья ограниченный законом 30 годами. Зарегистрированная аренда переживает смену собственника. Заранее согласованные продления сверх 30 лет недействительны согласно решению Верховного суда марта 2025 года (дело № 4655/2566).

Superficies: владеете строением, а не землёй

Раздел 1410 ГТК даёт право «владеть зданиями, строениями или насаждениями на земле, принадлежащей другому лицу». Для иностранного покупателя виллы это означает: строение оформляется отдельно от земли. Вы владеете домом; гражданин Таиланда владеет землёй. Superficies — правовой инструмент, делающий это разделение исполнимым в отношении всех, включая будущих собственников земли.

Для фиксированного срока superficies — формы, используемой в большинстве коммерческих сделок — право отчуждаемо, наследуется и ипотечируется. Максимальный срок — 30 лет на один инструмент с возможностью продления. При пожизненном superficies его нельзя продать или наследовать — непригодно для большинства покупок вилл, где важны выход и правопреемство.

Регистрация в Земельном офисе обязательна. Незарегистрированное superficies создаёт лишь личное обязательство между первоначальными сторонами — оно не имеет юридической силы против третьих лиц, купивших землю. Убедитесь, что superficies вписано на оборот дееда. См. Как иностранец законно владеет виллой.

Узуфрукт: пользование и доходы, но не ваше для продажи

По разделам 1417–1428 узуфруктуарий вправе занимать, управлять и получать доходы с имущества — сдавать в субаренду (на срок до 3 лет единовременно), проживать в нём, нести расходы на содержание. Что нельзя: уступить право другому лицу или оставить наследникам. Пожизненный узуфрукт прекращается со смертью держателя.

Зарегистрированный узуфрукт переживает смену собственника земли — значимая защита. Это делает его полезным в конкретных ситуациях: прежде всего когда тайский супруг или родственник владеет землёй, а иностранный партнёр хочет зарегистрированное пожизненное право пользоваться и получать доходы. Для коммерческой покупки виллы с намерением продать или передать по наследству — инструмент неподходящий, поскольку неотчуждаемость является принципиальным ограничением.

Аренда: право пользования на фиксированный срок

Зарегистрированная аренда сроком свыше трёх лет даёт арендатору вещное право, переживающее смену собственника — новый владелец занимает место прежнего арендодателя. Для виллы аренда — якорь права находиться на земле: право пользоваться участком в течение зарегистрированного срока.

Решение Верховного суда Таиланда от марта 2025 года (дело № 4655/2566) закрыло давний спорный вопрос. Договор аренды, заранее предусматривающий несколько последовательных 30-летних сроков — схема «30+30» или «30+30+30», — действителен только в части первоначального 30-летнего срока. Периоды продления, подписанные одновременно с основным договором и даже полностью оплаченные, признаются недействительными. Продление возможно лишь по соглашению с тогдашним собственником земли в момент продления. Раздел 540 ГТК всегда устанавливал 30-летний предел — решение убирает правовую неопределённость, на которую опирались многие договоры.

Практический вывод: защита на основании аренды заканчивается через 30 лет, если собственник земли тогда не согласится на продление. Стройте план выхода вокруг основного срока; любое обещание продления — бонус, а не гарантия. Это ещё один довод в пользу superficies рядом с арендой: собственность на строение сохраняется независимо от того, что произойдёт с арендой при продлении.

Почему стандарт для виллы — аренда + superficies

Два права дополняют друг друга. Аренда закрепляет ваше право находиться на земле на 30 лет. Фиксированный superficies отдельно оформляет строение в вашу собственность — его можно продать, ипотечировать и оставить наследникам независимо от судьбы аренды. Вместе они дают: защиту права пользования на срок, отдельный строительный актив и возможность передать оба права.

• Одна только аренда не даёт права собственности на строение — лишь права пользоваться землёй.
• Одно только superficies не даёт права доступа к земле под строением.
• Узуфрукт как единственный инструмент означает, что вещное право нельзя ни продать, ни оставить наследникам.
• Стандартная структура — 30-летняя зарегистрированная аренда плюс фиксированный зарегистрированный superficies — закрывает все три пробела.

Оба должны быть зарегистрированы в Земельном офисе и вписаны на оборот дееда, чтобы связывать будущих собственников земли. О том, как выглядит эта регистрация на практике, читайте в День в Земельном офисе. Полная комбинированная структура рассмотрена в Как иностранец законно владеет виллой.