Закон о равенстве браков в Таиланде и недвижимость: что изменилось для однополых пар, покупающих жильё на Пангане

Меняет ли брак с тайским однополым супругом то, как иностранец может владеть недвижимостью в Таиланде? Базовые правила владения землёй — нет: они не изменились и действуют одинаково для любого иностранца, женат он или нет. Изменилось всё, что построено поверх самого брака: классификация совместно нажитого имущества, требования о согласии супруга и права наследования теперь применяются к однополой паре точно так же, как к разнополой, спустя больше года после вступления в силу Закона о равенстве браков.

Что именно сделал закон

Закон о равенстве браков вступил в силу 23 января 2025 года, сделав Таиланд первой страной Юго-Восточной Азии, легализовавшей однополые браки. Он изменил более 60 статей Гражданского и торгового кодекса, заменив гендерные термины вроде «муж» и «жена» на гендерно-нейтральное «супруги». Однополые пары могут зарегистрировать брак в любом из примерно 880 районных отделов Таиланда или в тайском посольстве за рубежом — в том числе два иностранных гражданина могут зарегистрировать брак прямо в Таиланде, даже если ни одна из их стран не признаёт однополые браки.

Что это значит именно для недвижимости

• Режим совместно нажитого имущества применяется одинаково. Тайское разграничение между син сомрот (совместно нажитое имущество, делится 50/50) и син суан туа (личная, отдельная собственность) теперь действует в однополом браке точно так же, как в разнополом — это актуально для тех, кто выстраивает покупку по схеме из статьи Как защитить интерес иностранного супруга, если недвижимость куплена в тайском браке.
• Согласие супруга по статье 1476 теперь распространяется на однополых супругов. Продажа, залог, предоставление аренды на срок свыше 3 лет или регистрация узуфрукта либо сервитута на совместно нажитое имущество требует согласия обоих супругов — согласие однополого супруга теперь имеет ту же юридическую силу, что и согласие разнополого.
• Права наследования по закону применяются одинаково. Переживший однополый супруг теперь наследует ту же долю по закону, что и разнополый, согласно статьям 1629 и 1635 Гражданского и торгового кодекса, и получает такое же отношение для целей налога на наследство — наследство супруга освобождается от налога независимо от суммы.
• Брачные договоры доступны на тех же условиях, по статьям 1465–1466, для пар, которые хотят разграничить личную и совместную собственность до регистрации брака.

Что не изменилось

• Ограничения на владение землёй для иностранцев не затронуты. Иностранный супруг — независимо от пола пары — по-прежнему не может быть указан в чаноте на землю. Брак любого рода не освобождает никого от запрета Земельного кодекса на иностранное владение землёй.
• Стратегия «узуфрукт плюс суперфиций» работает так же. Там, где землю покупает тайский гражданин, а иностранному супругу нужна зарегистрированная доля, стандартная структура — пожизненный узуфрукт плюс суперфиций на строение, оформленные в Земельном департаменте в момент покупки — теперь одинаково доступна и одинаково задокументирована и для однополых пар. См. Суперфиций, узуфрукт и аренда о различиях между этими правами.
• Инвестиционный маршрут на 40 миллионов бат и структуры 49/51 отдельно не рассматривались. Пока ни одно юридическое разъяснение не проводит различие между однополыми и разнополыми супругами применительно к инвестиционному маршруту владения землёй на 40 миллионов бат или к доле тайского супруга в структуре компании 49/51 — считайте этот вопрос неурегулированным, а не автоматически идентичным, и обсудите его напрямую с юристом.
• Однополый брак, заключённый за границей, не действует в Таиланде автоматически. Как правило, его нужно зарегистрировать у тайских властей — напрямую в Таиланде или через тайское посольство — прежде чем он сможет служить основанием для претензии на имущество или наследство здесь; не стоит полагать, что одного иностранного свидетельства о браке достаточно.

Практический вывод: спустя больше года после вступления закона в силу набор инструментов для защиты интересов супруга в тайской недвижимости — декларации о совместно нажитом имуществе, зарегистрированные узуфрукт и суперфиций, наследование по закону и по завещанию — работает для однополой пары так же, как всегда работал для разнополой. Консультация юриста по конкретной структуре всё равно стоит того, особенно по вопросам инвестиционного маршрута и структуры компании, которые пока не проверены в разъяснениях именно для однополых пар, но сам защитный механизм больше не пробел.