Почему иностранец не может вести бизнес по перепродаже вилл или девелопменту земли на Ко Пангане

Может ли иностранец покупать участки, строить или ремонтировать виллы и перепродавать их с прибылью как постоянный бизнес на Ко Пангане? Нет — и это другой вопрос, чем покупка одной виллы для проживания. Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999) относит «торговлю землёй» к Списку 1 (Приложение 1), пункт 9 — самой строгой категории запрещённой деятельности. В отличие от бизнеса из Списка 2 или Списка 3, для деятельности из Списка 1 вообще нет пути к лицензированию: ни лицензии на иностранный бизнес, ни одобрения Кабинета министров, ни исключения при любом объёме инвестиций. Это существует наряду с отдельным запретом Земельного кодекса на владение землёй иностранцами, но юридически это другое ограничение.

Личное владение и ведение бизнеса по торговле землёй

Различие строится на тесте статьи 4 о том, что считается регулируемым «бизнесом», — деятельность, осуществляемая «с целью торговли или профессиональной деятельности». Иностранец, который покупает одну виллу через стандартную структуру аренда плюс superficies или через настоящую тайскую компанию 49/51, чтобы в ней жить, землёй не торгует — он приобретает дом. Регулярная покупка, застройка и перепродажа земли или вилл с прибылью как собственная коммерческая деятельность — совсем другое дело: именно этот бизнес закон закрывает, независимо от того, как структурирована сама земля под ним.

Почему торговля землёй попала в самый строгий список

• Для бизнеса из Списка 1 вообще нет пути к лицензированию — сравните со Списком 3, который охватывает брокерскую и агентскую деятельность (уже разобрано в статье Может ли иностранец работать риелтором на Ко Пангане?): бизнес из Списка 3 в принципе может получить лицензию на иностранный бизнес или опереться на исключения по международному договору. У торговли землёй такой двери нет.
• Торговля как принципал — это не то же самое, что брокеридж. Ограничение по Списку 3 касается организации сделок для других людей; ограничение по Списку 1 на торговлю землёй касается покупки и перепродажи земли или недвижимости за свой счёт, как бизнеса. Это разные положения, регулирующие разные роли в сделке.
• Компания считается «иностранной», как только более 49% её зарегистрированного капитала принадлежит нетайским лицам (статья 4) — тот же порог, что лежит в основе стандартной структуры 49/51, уже описанной на этом сайте, но здесь последствие не про владение землёй, а про лицензирование бизнеса.

Может ли иностранец инвестировать в тайскую компанию, торгующую землёй или занимающуюся девелопментом?

Да, в качестве миноритарного участника — компания, реально принадлежащая и управляемая тайскими гражданами, не является «иностранной» по статье 4 и может законно торговать землёй как своим бизнесом, при этом иностранец может владеть до 49% и входить в совет директоров. Чего быть не может — это формально тайской, но фактически управляемой и финансируемой в интересах иностранца компании. Компании, торгующие землёй и занимающиеся девелопментом, — именно тот профиль, на который рассчитаны действующая проверка Земельным департаментом компаний-землевладельцев и требования DBD о раскрытии источника средств, поскольку компания, регулярно покупающая и продающая землю, привлекает больше внимания, чем компания, владеющая одним семейным домом.

Наказание за деятельность без разрешения

Статья 37 устанавливает наказание для иностранца, ведущего бизнес из Списка 1 без разрешения, — до трёх лет лишения свободы и/или штраф от 100 000 до 1 000 000 бат, плюс дополнительный ежедневный штраф от 10 000 до 50 000 бат за каждый день продолжающегося нарушения, а суд может прямо предписать прекратить деятельность, участие в капитале или партнёрство.

Практическая граница для иностранца, живущего на Пангане: владение и проживание в вилле или удержание одного инвестиционного объекта через законную структуру этим правилом не затрагивается. Превращение покупок земли или вилл в повторяющийся коммерческий бизнес иностранец не может вести ни лично, ни через компанию, которую он фактически контролирует, — только как настоящий миноритарный участник в действительно тайской по сути компании, что несёт собственные риски проверки на номинальность.