Статья 94 может скоро означать конфискацию, а не принудительную продажу: поправка, изучаемая в 2026 году

Что происходит сегодня с землёй, если выясняется, что иностранец владеет ею незаконно — чаще всего через номинальную компанию — и может ли стать хуже? По действующей статье 94 Земельного кодекса Генеральный директор Департамента земель предписывает распорядиться землёй в срок не менее 180 дней и не более одного года. Если иностранный владелец сам не продаст её за это время, Генеральный директор вправе выставить её на аукцион — но принципиально важно, что (бывший) владелец всё равно получает вырученные средства, включая рост стоимости земли. Согласно изучаемому сейчас предложению, это изменится: земля будет переходить прямо государству, без какой-либо компенсации.

Что именно изучается

• Повод. По рекомендациям Офиса омбудсмена Кабинет министров Таиланда 24 февраля 2026 года принял к сведению сводный межведомственный отчёт о ходе работы, и Земельный департамент прямо заявил об изучении поправки к статье 94.
• Суть изменения. Предложение лишает незаконного иностранного владельца права на выручку от распоряжения землёй — вместо принудительной продажи земля будет полностью конфискована в пользу государства (ตกเป็นของแผ่นดิน). В сообщениях также упоминается изучение более строгих уголовных штрафов и тюремных сроков за само нарушение.
• Статус. Это изучение, а не законопроект в парламенте и не принятый закон. Для вступления в силу потребуется формальная законодательная поправка, и на момент написания ни дата вступления в силу, ни правило об обратной силе публично не подтверждены.

Почему это происходит не изолированно

Это предложение — часть единой волны правоприменения 2026 года, а не отдельная идея. Департамент развития бизнеса пометил около 68% компаний с иностранным участием на Ко Самуи и Ко Пангане как имеющие структуру владения, типичную для номинальных схем — см. Покупка виллы, уже принадлежащей тайской компании — а собственные «срочные» циркуляры Земельного департамента от мая 2026 уже ужесточили проверку источника средств при регистрации. Статья 94 стоит в конце этой цепочки: это санкция, применяемая после того, как номинальная схема действительно подтверждена — будь то через текущий аудит компаний или рейд DSI.

Почему сроки важны для нынешних владельцев

По сегодняшнему правилу иностранец, пойманный на владении землёй через номинала, в худшем случае обязан продать её за срок от 180 дней до года и оставляет себе чистую выручку — дорогостоящий и разрушительный исход, но не полная потеря. Если статья 94 будет изменена и новое правило применят к постановлению о распоряжении землёй, изданному после вступления поправки в силу, тот же владелец может потерять землю полностью, без какой-либо компенсации. Пока не подтверждено, какое именно правило будет применяться к структурам, созданным до принятия поправки, и никому не стоит рассчитывать, что более мягкая версия защитит по умолчанию, когда дело уже открыто. Единственная позиция, не подверженная этой неопределённости, — вообще не находиться в отмеченной структуре.

Что делать сейчас, а не потом

• Попросите тайского юриста проверить любую структуру владения через компанию или иную непрямую форму уже сейчас, не дожидаясь флага IBAS, поданной DBD поправки или запроса земельного офиса, который вынудит поднять этот вопрос.
• Спросите прямо, можно ли трактовать структуру как номинальную схему по статье 96 Земельного кодекса и Закону об иностранном бизнесе — а не только была ли она обычной практикой на момент создания.
• Заложите в бюджет стоимость упорядоченного перехода сейчас — реструктуризации в зарегистрированную аренду плюс superficies (см. Как иностранец законно владеет виллой) — против стоимости принудительного распоряжения землёй позже, по той версии статьи 94, которая будет действовать на тот момент.
• Не считайте «это ещё не закон» поводом ждать. Поправки в этой сфере в 2026 году переходили от изучения к обязательному циркуляру за считаные месяцы; безопасную структуру стоит иметь готовой заранее, а не постфактум.

Всё это не повод паниковать из-за соответствующей закону структуры владения — зарегистрированные аренда и superficies никогда не подпадали под действие статьи 94, поскольку не связаны с незаконным приобретением земли иностранцем. Описанный здесь риск касается именно номинальных и замаскированных фрихолд-структур, и он растёт, а не снижается. См. Тайская компания для владения недвижимостью: когда это оправдано, а когда токсично — о немногих случаях, где законная структура через компанию всё ещё работает.