Проверки происхождения средств Земельного департамента с мая 2026 года: что изменилось при регистрации

Будет ли Земельный офис в 2026 году задавать больше вопросов о происхождении моих денег? Да. С 15 по 25 мая 2026 года Департамент земель (DOL) выпустил три последовательных циркуляра «Most Urgent» для каждого провинциального земельного офиса, объединив годы разрозненных указаний по борьбе с номинальными схемами в один стандартизированный чек-лист. Сам закон не изменился — статья 74 Земельного кодекса всегда позволяла чиновникам задавать вопросы о сделке, — но циркуляры делают такие вопросы рутинными, а не эпизодическими, особенно для сделок за наличные и компаний с тайским большинством.

Что на самом деле делают циркуляры

Это не новое законодательство. Циркуляры объединяют существующие полномочия по контролю за исполнением Земельного кодекса и Закона об иностранном бизнесе в единую национальную систему и предписывают каждому земельному офису создать и вести постоянную базу данных всех юридических лиц, владеющих землёй в его юрисдикции, — регистрационные данные, участки, даты приобретения, оценочную стоимость, заявленную цель бизнеса — и регулярно проверять её на риск номинальных схем.

Что запускает проверку при регистрации

• Платежи наличными от 2 млн бат и выше или оценочная стоимость свыше 5 млн бат — запускают обязательное расследование происхождения средств по статье 74 (передачи законным наследникам по наследству исключены).
• Компании с тайскими акционерами, у которых, по всей видимости, нет финансовой возможности профинансировать заявленную долю.
• Структура акционеров, перестроенная так, чтобы формально соответствовать статьям 97–98 Земельного кодекса, при сохранении иностранного контроля по сути.
• Увеличение доли тайских акционеров уже после приобретения земли — трактуется как возможная попытка задним числом замаскировать номинальную схему.
• Тайских супругов иностранного покупателя могут попросить письменно подтвердить, что средства на покупку — их личная собственность, а не переданы иностранным супругом.

Что позволяет чиновнику статья 74

Статья 74 даёт земельному чиновнику право опрашивать участников сделки, вызывать любых причастных лиц для устных показаний или письменных доказательств и, если есть подозрение в уклонении от закона, передавать дело на рассмотрение министру внутренних дел, чьё решение окончательно. Эта норма существует уже десятилетия; циркуляры 2026 года лишь делают её стандартной практикой при регистрации, а не редко применяемым полномочием.

Что это значит на практике для добросовестной покупки

Для обычной индивидуальной покупки по схеме «аренда плюс суперфиций», профинансированной через должным образом переведённые средства, суть процесса не меняется — но стоит ожидать, что земельный офис будет последовательнее запрашивать документальное подтверждение происхождения денег, особенно при платежах наличными свыше порога в 2 млн бат. Держите документы о входящем переводе средств в порядке и под рукой на момент регистрации — см. Ввоз денег в Таиланд: форма FET.

Для тех, кто покупает через компанию с тайским большинством, проверка заметно строже — см. Тайская компания для недвижимости (49/51) и Облавы на номинальных владельцев в Краби о том, какому уголовному риску и риску принудительной продажи подвергается структура, если земельный офис её отметит как подозрительную.

Главный вывод

Циркуляры повышают трение в день регистрации, а не меняют саму правовую планку. Покупатель, использующий стандартную схему «аренда плюс суперфиций», с переведёнными и задокументированными средствами, должен пройти процесс практически без изменений по сути. Покупатель, полагающийся на недокументированный платёж наличными или компанию с тайским большинством и пассивными номинальными акционерами, сталкивается в 2026 году с заметно более высоким риском обнаружения, чем в прошлые годы.