Наследование кондо на Ко Пангане, когда иностранная квота уже заполнена: статья 19/7 Закона о кондоминиумах

Если вы как иностранный наследник унаследовали фрихолд-юнит кондо на Ко Пангане, получаете ли вы автоматически право оформить его на своё имя? Не обязательно. 49%-ная иностранная квота дома должна быть соблюдена именно в момент приобретения вами юнита — и если квота уже заполнена, или вы не соответствуете иным условиям статьи 19, статья 19/7 Закона о кондоминиумах не позволяет зарегистрировать титул на ваше имя. Вместо этого запускается отсчёт: 60 дней на письменное уведомление Земельного департамента и год на продажу. Это отдельный механизм от правила статьи 93 Земельного кодекса, обязывающего иностранного наследника, унаследовавшего саму землю, избавиться от неё в течение года — та статья касается земли, где ограничение — это общий запрет на владение землёй иностранцами; здесь же речь о юнитах кондо, где ограничение — это общедомовое соотношение собственности, которое может заполниться независимо от действий самого наследника.

Отсчёт: 60 дней на уведомление, год на продажу

• 60 дней на уведомление — не соответствующий условиям иностранный наследник обязан письменно уведомить компетентное должностное лицо Земельного департамента в течение 60 дней с момента приобретения права собственности на юнит.
• Год на продажу — далее у наследника есть до одного года с той же даты приобретения, чтобы продать юнит.
• Действует в обоих случаях — независимо от того, наследует ли наследник по завещанию как назначенный легатарий или как законный наследник по правилам наследования без завещания; см. пять законных форм тайского завещания и порядок законных наследников без завещания.
• Отсчёт не начинается в вакууме — прежде чем любой из этих сроков вообще станет достижим, тайский суд должен сначала назначить управляющего наследством — обязательный процедурный шаг, описанный в руководстве по управляющему наследством. Задержка на этапе наследственного производства «съедает» годичное окно, а не идёт отдельно от него.

Если год истёк: принудительная продажа, а не отсрочка

Статья 19/7 применяет четвёртый абзац статьи 19 quinque «с необходимыми изменениями», если наследник не избавился от юнита вовремя, — это уполномочивает генерального директора Земельного департамента организовать продажу от имени наследника, удержав 5% от суммы продажи в качестве сбора до вычета прочих удержаний и налогов. На этом этапе сроки и фактически покупателя контролирует Земельный департамент, а не наследник — принудительная продажа не рассчитана на получение лучшей цены.

Есть ли способ оставить юнит себе вместо продажи?

Сама статья 19/7 не предусматривает пути «дообрести» соответствие условиям — не соответствующий условиям наследник не может просто стать соответствующим и зарегистрировать унаследованный юнит на своё имя. Практический обходной путь, который описывают тайские юристы по недвижимости, другой: наследник (или другой член семьи) может отдельно купить юнит у наследственной массы, используя обычный путь квалификации иностранного покупателя по статье 19 — переведя в Таиланд иностранную валюту в сумме, равной государственной оценочной стоимости, конвертировав её в баты и оформив покупку, задокументированную формой FET, как и любой другой иностранный покупатель кондо. Это отдельная сделка купли-продажи, а не исключение, встроенное в правило наследования, и она помогает только если к этому моменту в квоте дома вновь появится место — например, потому что за это время другой юнит был перепродан тайскому покупателю.

Почему риск заполненной квоты легко упустить из виду

• Иностранная квота кондо не фиксируется в момент вашей собственной покупки — это общедомовое соотношение, которое меняется каждый раз, когда другой юнит перепродаётся тайскому или иностранному покупателю за годы вашего владения своим юнитом.
• Юнит, купленный сегодня с комфортным запасом внутри 49%-ной квоты, всё равно может вывести будущего наследника за её пределы, если достаточно других юнитов перейдёт к иностранным владельцам до момента наследования.
• Проверяйте текущий процент иностранной собственности у юридического лица кондоминиума перед покупкой и периодически после неё, если вы планируете наследство с расчётом оставить юнит иностранному наследнику — см. управление юридическим лицом кондоминиума о том, как запросить эту цифру у комитета.
• Тайский наследник вообще не сталкивается с этим ограничением ни в какой форме — существенное различие для планирования наследства в семье со смешанным гражданством, отдельное от самого выбора между фрихолд-кондо и лизхолд-виллой.

Это не повод отказываться от покупки фрихолд-кондо, если вы планируете оставить юнит нетайским наследникам, — но это конкретный повод периодически проверять текущее соотношение иностранной собственности в доме, а не только в момент покупки, и заложить 60-дневный срок уведомления в план наследства вместе с этапом наследственного производства из руководства по управляющему наследством.