Кто на самом деле управляет тайским кондоминиумом: выборы комитета, вес голоса и предохранитель от захвата контроля

Если вы покупаете долю в рамках 49%-ной иностранной квоты в проекте кондоминиума на Ко Панган, даёт ли крупная доля в здании контроль над тем, как им управляют? Не автоматически — правила управления по закону о кондоминиумах работают по своей собственной логике, отдельно от механики квоты владения, разобранной в материале про дебаты вокруг иностранной квоты в кондоминиумах, и они ограничивают, сколько голосующей власти может получить один собственник — вне зависимости от количества принадлежащих ему юнитов.

Комитет: состав, сроки и кто может в него входить

• Состав — комитет управления юридического лица насчитывает от 3 до 9 членов (статья 37 закона о кондоминиумах).
• Срок полномочий — два года за срок, переизбрание возможно, но не более двух сроков подряд.
• Избрание — члены комитета назначаются решением общего собрания совладельцев, после чего комитет сам избирает председателя и заместителя председателя (статья 37/4).
• Кто имеет право войти в состав — владелец юнита, супруг(а) владельца, законный представитель недееспособного или несовершеннолетнего владельца, один представитель от юридического лица — владельца юнита, либо один человек от группы совладельцев одного юнита (статья 37/1); ни в одном из просмотренных источников не нашлось ограничения по гражданству для самого членства в комитете.
• Кто не может входить — несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а также лица, ранее отстранённые от комитета кондоминиума за недобросовестность или осуждённые за определённые преступления (статья 37/2).

Общие собрания: голоса взвешены, а не «один владелец — один голос»

На общем собрании ваш голос считается не по головам — он взвешивается по доле владения вашим юнитом (та же пропорция, что используется для расчёта вашей доли в резервном фонде и взносах на общие расходы). Кворум для первого общего собрания — совладельцы, обладающие не менее четверти всех голосов; если кворум не набран, созывается повторное собрание (как правило, в течение 15 дней), которое проходит уже без требования минимального кворума, — то есть плохо посещённое повторное собрание всё равно может принимать решения.

Предохранитель от концентрации голоса у мажоритарного владельца

Это деталь, наиболее важная для тех, кто рассматривает крупную долю в небольшом проекте: статья 45 ограничивает голосующую власть владельца, которому принадлежит более половины общей доли владения зданием, — его голос не может превышать суммарный вес голосов всех остальных совладельцев вместе взятых. На практике владение большинством юнитов — будь то в рамках иностранной квоты 49%, разделённой на несколько юнитов, либо тайским мажоритарным владельцем, — не превращается в мажоритарный контроль на общем собрании: остальные совладельцы, голосуя сообща, всегда способны как минимум уравновесить или перевесить одного доминирующего держателя.

Заседания комитета — отдельная история

Заседания комитета (в отличие от общих собраний) проходят по другим правилам: кворум — не менее половины членов комитета, решения принимаются большинством голосов, и — в отличие от общего собрания, где голос взвешен по доле владения, — каждый член комитета имеет один голос независимо от того, насколько крупным юнитом он лично владеет.

Практический вывод

Покупка юнитов кондоминиума иностранцем в пределах 49%-ной квоты даёт владение и, пропорционально, право голоса — но не даёт контроля над правлением, и предохранитель статьи 45 создан именно для того, чтобы не допустить такого исхода для любого отдельного собственника. Если влияние на управление зданием (а не только на сам юнит) важно для вашей инвестиционной логики, учитывайте механику выборов комитета и взвешивания голосов, прежде чем считать, что крупная доля равна контролю, — и сравните это с совсем иной, свободной от подобного управления структурой владения отдельной виллой, разобранной в материале фрихолд-кондо против лизхолд-виллы.