Покупка земли или кондо на тайском государственном аукционе: что реально может оформить иностранец

Может ли иностранец купить землю или виллу на тайском государственном аукционе? Да, регистрироваться и участвовать в торгах можно — Департамент правового исполнения (LED) при Министерстве юстиции не устанавливает запрета по гражданству для участия в своих публичных аукционах изъятой недвижимости. Но выигрыш торгов — это лишь механизм продажи, а не освобождение от ограничений собственности: те же нормы Земельного кодекса, что действуют при обычной частной покупке, применяются и здесь, поэтому реальный список того, что иностранец-победитель сможет оформить на своё имя, у́же, чем список выставленных на торги лотов.

Что продаёт LED и почему

LED выставляет на аукцион недвижимость, изъятую по решению суда, — чаще всего это ипотека, дошедшая до стадии обращения взыскания, а также дела о банкротстве и конфискации по линии AMLO (антиотмывочного ведомства). Это исполнительные продажи по правилам Гражданского процессуального кодекса, а не обычная сделка по Земельному кодексу, — отсюда и отличия от покупки через агента или застройщика.

Регистрация и участие в торгах

• Право участия. Регистрироваться и делать ставки могут как тайские граждане, так и иностранцы; для участия юридического лица нужна справка о регистрации компании, выданная не позднее чем за месяц до аукциона.
• Документы. При регистрации требуется оригинал паспорта или удостоверения личности; для участия через представителя нужна нотариально заверенная / гербовая доверенность.
• Задаток. Перед участием в торгах нужно внести задаток, размер которого привязан к официальной оценочной стоимости объекта — примерно 25 000 бат при оценке 500 000–1 000 000 бат, до примерно 5 000 000 бат при стоимости 50–100 миллионов бат, а суммы свыше 200 миллионов бат определяются по усмотрению генерального директора департамента. Задаток можно внести наличными, банковским чеком, банковской гарантией или через электронную систему подачи ставок LED.

Как меняется цена от раунда к раунду

Первый аукцион открывается по официальной оценочной стоимости объекта. Если ставок нет, второй аукцион открывается на уровне 90% от оценки, третий — 80%, а четвёртый и последующие — 70%, так что невостребованный объект со временем дешевеет. На каждом раунде сотрудник объявляет цену, и если более высокой ставки не поступает, лот уходит последнему участнику, предложившему цену.

Подвох: выигрыш торгов не отменяет Земельный кодекс

• Земля и объекты «дом с землёй». Иностранец, выигравший торги на голую землю или на дом, продаваемый вместе с землёй, по-прежнему не может оформить титул на своё имя — Земельный департамент применяет то же ограничение, что и при частной сделке, см. как иностранцы законно владеют виллой. Завершить такую покупку можно только через те же законные схемы, что и при обычной сделке с землёй: оформление на тайского супруга с брачной декларацией, структуру аренды/суперфиция или инвестиционный маршрут в 40 миллионов бат.
• Юниты в кондоминиумах. Иностранец может оформить на себя выставленный на торги юнит в кондоминиуме, но только в пределах 49%-й иностранной квоты здания — того же лимита, что действует при обычной покупке кондо во фрихолде; квоту стоит проверить до участия в торгах, учитывая, как развивается дискуссия о квоте.
• Строение без земли. Если лот — это только здание без права на землю, применима та же логика, что позволяет иностранцу владеть строением, зарегистрированным по праву суперфиция.

Продажа «как есть» и обычные налоги

• Без гарантии состояния. Продажа через LED снимает обременения, связанные с должником, но не даёт гарантий по физическому состоянию объекта, статусу проживающих или доступу — сам LED рекомендует участникам осмотреть объект и изучить условия объявления о торгах, а не полагаться только на описание лота.
• Обычные расходы на регистрацию сохраняются. Регистрация выигранного лота в Земельном департаменте влечёт те же 2% пошлины за передачу права плюс либо специальный налог на бизнес (3,3%), либо гербовый сбор (0,5%), а также налог у источника — в зависимости от классификации сделки, см. полную структуру расходов — рассчитанные от оценочной стоимости, определённой самим LED. Поскольку продавца, с которым можно было бы договориться о традиционном разделении 50/50, здесь нет, победителю торгов стоит закладывать эти расходы полностью на себя.

Аукцион LED может дать реальную возможность купить ниже рынка, но фильтр по гражданству на практике сужает круг: для иностранца это в основном юниты в пределах квоты и отдельно стоящие строения, тогда как земля и объекты «дом с землёй» по-прежнему требуют тех же структур владения, что и обычная покупка, — прежде чем регистрироваться на торги, стоит точно выяснить, к какой категории относится конкретный лот.