Скидка 0,01% на пошлину за регистрацию сделки в Таиланде (до июня 2027): почему она не касается иностранного покупателя

Распространяется ли государственная скидка 0,01% на пошлину за регистрацию сделки на вас как иностранного покупателя на Ко Пангане? Нет. Постановление правительства, на котором основана эта мера, — это внутренняя мера стимулирования, нацеленная именно на тайских частных покупателей жилья, и она исключает иностранцев и компании не по недосмотру, а намеренно.

В чём суть скидки

• Пошлина за регистрацию перехода права снижена с 2% до 0,01% от оценочной стоимости, а пошлина за регистрацию ипотеки — с 1% до 0,01% от суммы кредита, если регистрируются одновременно.
• Порог — ฿7 млн: цена продажи, официальная оценочная стоимость и сумма ипотеки должны быть не выше ฿7 млн каждая.
• Распространяется на кондоминиумы, отдельно стоящие дома, дома блокированной застройки, таунхаусы, коммерческие здания и землю, продаваемую вместе с таким зданием.
• Действует с даты публикации в Королевском вестнике по 30 июня 2027 года — очередное из нескольких годовых продлений, которые кабинет министров утверждал с момента первого появления меры в 2024 году.

Кто на самом деле подпадает под скидку

Критерий отбора узкий: покупателем должен быть тайский гражданин — физическое лицо, не тайская компания и не иностранец. Постановление никак не распространяет ставку ни на иностранца, покупающего юнит в кондоминиуме в рамках 49%-й квоты иностранного владения, ни на любую сделку по земле и зданию, где покупателем по документам выступает иностранец. См. Полная стоимость покупки: налоги, пошлины и форма FET — там стандартные ставки, которые эта скидка временно заменяет для тайских покупателей, подпадающих под условия.

Что на самом деле платит иностранец

• Покупка кондоминиума напрямую (единственный путь к владению на праве собственности) — действует полная пошлина за регистрацию перехода права 2%, по обычаю делится 50/50 между покупателем и продавцом, плюс полная пошлина за ипотеку 1% на профинансированную часть. Тайские банки редко кредитуют иностранных покупателей, поэтому большинство платит пошлину наличными без ипотечной составляющей вовсе — см. Финансирование как иностранец.
• Покупка земли через структуру «аренда + superficies» — стандартный путь для виллы на Пангане — вообще обходит вопрос пошлины за переход права на землю, потому что сама земля иностранцу не передаётся. Но это не значит, что скидка достаётся через другую дверь: регистрация аренды стоит своих 1% от общей суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора — это отдельная тарифная сетка, которую эта мера стимулирования вообще не затрагивает. См. Договор аренды: пункты, которые нужно проверить.
• Покупка земли напрямую по инвестиционному пути на 40 млн бат — покупатель всё равно иностранец, всё равно вне скидки, всё равно стандартная пошлина 2% на переход права по этой земле. См. Инвестиционный путь на 40 миллионов бат.

Пограничный случай: тайский супруг или созаявитель

Ближе всего к получению скидки подходит одна структура: тайский гражданин, состоящий в браке с иностранцем, покупает землю или дом на своё имя — так и должно быть, поскольку иностранец, как правило, не может оформить право на тайскую землю даже через брак. Поскольку покупателем по документам выступает тайское физическое лицо, такая сделка в принципе должна подпадать под заявленные критерии скидки при соблюдении ценовых порогов — формулировка постановления опирается на гражданство стороны, указанной в документе о праве, а не на семейное положение. На практике иностранному супругу всё равно нужно будет подписать стандартную декларацию в Земельном департаменте о том, что средства на покупку являются раздельной собственностью тайского супруга, а насколько строго конкретный Земельный офис применяет скидку к смешанной по гражданству семье, в открытых разъяснениях не проверялось. Уточняйте это напрямую в принимающем Земельном офисе или у своего юриста, а не полагайтесь только на эту статью.

Более общий вывод не зависит от пограничных случаев: это мера поддержки внутреннего тайского рынка жилья в период спада в отрасли, а не стимул для иностранных инвестиций. Иностранному покупателю на Ко Пангане стоит закладывать в бюджет стандартную пошлину 2% за переход права и — отдельно — стандартную стоимость регистрации аренды или superficies, точно так же, как до появления этой скидки.