Пятилетнее освобождение от специального налога на бизнес: как считается срок и какие продажи под него подпадают

Применяется ли специальный налог на бизнес (SBT) к любой продаже недвижимости в Таиланде? Нет — он применяется только когда продажа считается «коммерческой или совершённой с целью извлечения прибыли» согласно Королевскому указу №342 (B.E. 2541), изданному в рамках Налогового кодекса и точно определяющему, когда продажа под него подпадает. Для большинства физлиц, продающих одну виллу, действуют два освобождения: пятилетний срок владения и правило об одном годе регистрации по месту жительства. Оба напрямую связаны с материалом Налог у источника при продаже недвижимости, который уже разбирает отдельные расчёты налога у источника — фиксированный 1% для компании и прогрессивный для физлица; этот материал — о налоге, который начисляется параллельно с этим удержанием: о самом SBT.

Ставка и альтернатива

SBT взимается по ставке 3% от валовой выручки (по большей из двух величин — государственной оценочной стоимости или фактической цены продажи) плюс 10% местного (муниципального) налога сверх этих 3%, итого 3,3% совокупно. SBT и гербовый сбор взаимоисключающи при одной и той же сделке — продажа никогда не облагается обоими одновременно. Когда SBT не применяется, вместо него взимается гербовый сбор в размере 0,5%, то есть освобождение стоит примерно 2,8 процентных пункта от суммы сделки.

Освобождение 1 — владение более 5 лет

Если продавец владел недвижимостью более пяти лет с даты регистрации своего имени в титуле, продажа не подпадает под тест «коммерческая или с целью извлечения прибыли», и SBT не применяется — вместо него взимается гербовый сбор (0,5%).

• Отсчёт начинается с даты регистрации, а не с даты договора купли-продажи — с того дня, когда право собственности было официально зафиксировано в Земельном департаменте, а это может быть заметно позже дня подписания задатка или предварительного договора.
• Если земля и строение на ней были приобретены в разное время (например, сначала куплена земля, а дом построен или зарегистрирован позже), пятилетний срок отсчитывается от более позднего из приобретений.
• После наступления пятой годовщины часть года засчитывается в пользу продавца — тест основан на жёстком пятилетнем пороге от даты регистрации, а не на округлённом числе налоговых лет.

Освобождение 2 — один год в домовой книге

Отдельно от теста на срок владения, продавец, чьё имя было в домовой книге (табиен баан) по этому конкретному адресу как минимум год до продажи, освобождается от SBT независимо от фактического срока владения недвижимостью — логика в том, что настоящее основное жильё, а не краткосрочная перепродажа, не должно облагаться как коммерческая сделка. Это освобождение доступно и иностранному владельцу, зарегистрированному в жёлтой (для не-тайцев) домовой книге, на тех же основаниях, что и тайцу в синей книге, при условии что годичная регистрация отражает реальное проживание, а не оформлена исключительно ради освобождения от налога.

Другие признанные освобождения

• Унаследованная недвижимость — переход по наследству не считается «продажей» для целей SBT и не облагается им независимо от того, сколько времени владел недвижимостью наследодатель.
• Изъятие или принудительная передача государственному органу, а также обмен недвижимостью с государственными структурами — по той же логике.
• Дарение законному ребёнку без встречного предоставления — настоящая безвозмездная передача биологическому ребёнку рассматривается отдельно от коммерческой продажи.

Почему это важно при планировании продажи

• Продажа на четвёртом году владения существенно отличается от продажи на шестом для одной и той же виллы — разница в 2,8 пункта между 3,3% SBT и 0,5% гербового сбора при, скажем, оценочной стоимости 10 000 000 бат составляет 280 000 бат, и это стоит учитывать при планировании даты продажи, если у продавца есть гибкость.
• Путь через регистрацию по месту жительства — законный способ получить освобождение раньше срока, если продавец действительно проживал по этому адресу, но регистрация исключительно ради обхода налога без реального проживания — как раз та схема, которую налоговое управление может и проверяет.
• Это отдельная статья от налога у источника, взимаемого при той же сделке — о том, как считается эта сумма, см. Налог у источника при продаже недвижимости: SBT (или гербовый сбор) и налог у источника взимаются в Земельном департаменте в день сделки как отдельные статьи наряду со сбором за регистрацию перехода права 2%. Полную картину расходов см. в Затраты, налоги и форма FET.
• Тайская компания-продавец не получает оба освобождения на тех же условиях — компания не может иметь личную регистрацию в домовой книге, поэтому годичный путь ей закрыт, и продажи через компанию чаще выстраиваются или планируются по времени вокруг пятилетнего срока владения; см. Тайская компания для владения недвижимостью.

Сотрудник Земельного департамента рассчитывает и взимает SBT (или гербовый сбор, в зависимости от того, что применимо) в день передачи права, опираясь на уже зарегистрированные даты — отдельной заявки не требуется. Единственное, что продавец может заранее контролировать, — это выбор даты продажи или даты регистрации по месту жительства. Уточните точную дату регистрации по чаноту и историю табиен баан у тайского юриста или бухгалтера до назначения даты продажи, поскольку оба освобождения зависят от конкретных дат, которые легко просчитать на несколько недель неверно.