Налог у источника при продаже недвижимости: чем расчёт для физлица отличается от плоской ставки 1% для компании

Правда ли, что налог у источника при продаже тайской недвижимости — это просто «1%», как часто говорят? Только если продавец — компания. Если продавец — физическое лицо (более частый случай для виллы, оформленной на иностранца на Пангане), налоговое управление проводит многоступенчатый расчёт, не имеющий ничего общего с фиксированным процентом, — и ошибка в этом расчёте остаётся одним из частых сюрпризов в день регистрации сделки в Земельном департаменте.

Вариант с компанией: просто и фиксированно

Когда продавец — тайская компания с ограниченной ответственностью (структура, через которую обычно держат землю по схеме 49/51, см. Тайская компания для владения недвижимостью), налог у источника при регистрации — фиксированные 1% от большей из двух величин: государственной оценочной стоимости или фактической цены продажи. Налог удерживается в Земельном департаменте и засчитывается против годового корпоративного подоходного налога компании (20% от чистой прибыли) при подаче декларации. Здесь нет ни вычета по годам владения, ни прогрессивной шкалы — механика одна и та же независимо от того, держала ли компания актив один год или двадцать.

Вариант с физлицом: расчёт в пять шагов

Для продавца-физлица налог у источника — это способ обложить налогом доход от продажи на месте сделки; расчёт проводит регистрирующий сотрудник Земельного департамента в момент передачи, используя государственную оценочную стоимость, а не рыночную цену:

• 1. Берём оценочную стоимость. Оценка Земельного департамента для участка/строения, которая обычно ниже текущей рыночной цены и периодически пересматривается.
• 2. Применяем вычет по годам владения. Из оценочной стоимости вычитается фиксированный процент до применения какого-либо налога, и этот процент растёт вместе со сроком владения: 92% при владении 1 год, 84% — 2 года, 77% — 3 года, 71% — 4 года, 65% — 5 лет, 60% — 6 лет, 55% — 7 лет и фиксированные 50% при владении 8 лет и более. Неполные годы округляются в большую сторону.
• 3. Делим остаток на число лет владения. То, что осталось после вычета, считается равномерно заработанным за весь срок владения (не более 10 лет для расчёта), — так получается «условный годовой доход».
• 4. Применяем к этой годовой сумме прогрессивную шкалу подоходного налога Таиланда — 0% до 150 000 бат, 5% на следующие 150 000 бат, 10% до 500 000 бат, далее по ступеням до 35% на суммы свыше 5 000 000 бат.
• 5. Умножаем получившийся налог за один год обратно на число лет владения — так получается итоговая сумма налога у источника, подлежащая уплате в Земельном департаменте.

Пример расчёта

Вилла с оценочной стоимостью 4 000 000 бат, в собственности 5 лет: вычет 65% убирает 2 600 000 бат, остаётся 1 400 000 бат. Разделив на 5 лет, получаем условный годовой доход 280 000 бат. Проведя эту сумму через шкалу — 0 бат с первых 150 000, 5% со следующих 130 000 — получаем налог 6 500 бат в год. Умножив обратно на 5 лет, итоговый налог у источника составляет 32 500 бат — заметно меньше 1% от оценочной стоимости в этом случае. Измените срок владения или оценочную стоимость — и результат изменится совсем не так, как менялся бы фиксированный процент: короткий срок владения при высокой стоимости объекта может поднять эффективную ставку выше того, что заплатила бы компания за ту же сделку.

Почему эта разница важна для виллы, оформленной на иностранца

• Налог у источника — лишь одна из статей. И физлицо, и компания отдельно платят либо специальный налог на бизнес (Specific Business Tax, 3,3%, если владение менее 5 лет или продавца считают ведущим деятельность в сфере недвижимости), либо гербовый сбор (0,5%, если 5+ лет и SBT не применяется) — никогда оба одновременно, — плюс стандартный сбор за регистрацию перехода права 2%, обычно делимый с покупателем. Полную картину расходов по сделке см. в Затраты, налоги и форма FET.
• Льгота для физлица за проживание в доме не распространяется на компанию. Продавец, чьё имя было в домовой книге (табиен баан) по этому адресу не менее года, может претендовать на льготу по SBT — компания никогда не пройдёт этот тест, поскольку регистрация в табиен баан персональная, а не корпоративная.
• Выбор владения через компанию меняет, какой из этих двух расчётов применится при выходе из актива, наряду со всем остальным, на что влияет это решение, — см. Тайская компания для владения недвижимостью: когда это оправдано, а когда токсично и, для альтернативы в виде продажи долей вместо прямой передачи, Продажа тайской компании, владеющей вашей виллой.
• Расчёт для физлица опирается на оценочную стоимость, а не на цену продажи — вилла, проданная существенно выше государственной оценки, не платит пропорционально больше налога у источника с этой разницы; отчасти поэтому покупатели за наличные и продавцы иногда обсуждают оценочную цифру отдельно от заголовочной цены.

Ничего из этого не обсуждается и не решается на месте в Земельном департаменте — расчёт проводит регистрирующий сотрудник в день сделки, и налог взимается до того, как документ о праве собственности перейдёт из рук в руки. Привлекайте тайского бухгалтера или юриста к расчётам до того, как согласуете цену продажи, а не после: вычет по годам владения и разрыв между оценочной и рыночной стоимостью могут заметно изменить чистую выручку продавца в любую сторону.