НДС или специальный налог на бизнес при покупке новостройки? Что применяется на самом деле, и откуда берётся путаница

Что платится при покупке новой виллы или кондо у застройщика на Ко Пангане — НДС или специальный налог на бизнес (SBT)? Сама передача земли и строения облагается SBT, по той же ставке 3,3%, что применяется к любой коммерческой перепродаже — а не НДС. Но путаница у покупателей возникает не на пустом месте: пакет «земля плюс строительство» на условиях off-plan обычно включает отдельный договор на строительные услуги, а строительные услуги облагаются иначе, чем передача земли. Обе позиции могут оказаться в документах одного и того же проекта, по разным ставкам, не будучи при этом одним и тем же налогом.

Правовая основа: почему продажа недвижимости не входит в систему НДС

• Статья 91/2(6) Налогового кодекса относит продажу недвижимого имущества «в коммерческом порядке или с целью извлечения прибыли» к одной из категорий, облагаемых специальным налогом на бизнес, а детали того, что считается коммерческим, устанавливает Королевский указ №342 (B.E. 2541) — тот же указ, что регулирует освобождения для физлиц-продавцов, описанные в материале Пятилетнее освобождение от специального налога на бизнес.
• Статья 91/4 Налогового кодекса устанавливает, что бизнес, уже облагаемый специальным налогом на бизнес (или освобождённый от него) по статье 91/2, не облагается по той же сделке ещё и НДС — обе системы изначально спроектированы так, чтобы не пересекаться. Недвижимость сознательно поместили именно в SBT, а не в НДС, при введении SBT — именно потому, что оценить «добавленную стоимость» при продаже земли практически невозможно.
• Продажа новостройки застройщиком прямо подпадает под это правило. Независимо от того, продавец — физлицо, тайская компания или лицензированный застройщик, передача земли и любого строения на ней облагается SBT (либо, если продавец соответствует условиям освобождения, вместо SBT взимается гербовый сбор 0,5%) — но никогда не облагается НДС в части самой передачи.

Сколько реально стоит SBT при продаже застройщиком

SBT при коммерческой продаже — а продажа новостройки застройщиком всегда таковой является — составляет 3% от большей из двух величин: государственной оценочной стоимости или фактической цены, плюс 10% муниципальной надбавки сверх этих 3%, итого 3,3% совокупно. Он уплачивается в Земельном департаменте в день передачи права, вместе со сбором за регистрацию перехода 2%, и рассчитывается точно так же независимо от того, кто продавец — физлицо, перепродающее виллу, или застройщик, продающий свой первый объект. Пятилетнее освобождение, которое даёт физлицу-продавцу право на пониженный гербовый сбор 0,5%, на застройщика практически никогда не распространяется, поскольку компания, продающая только что построенный объект, не владела землёй пять лет.

Где НДС 7% реально применяется при покупке новостройки

• Отдельный договор на строительные услуги. На Ко Пангане обычная практика — купить голый участок земли, а затем заключить отдельный договор на строительство со строительной компанией. Строительство — это оказание услуг по Налоговому кодексу, а не продажа недвижимого имущества: подрядчик, зарегистрированный как плательщик НДС, начисляет 7% НДС (текущая пониженная ставка, продлённая до 30 сентября 2027 года) на свои счета за эту работу — отдельно от SBT, который причитается позже при регистрации самой земли на ваше имя.
• Мебель, техника и движимое оснащение, продаваемые отдельно от пакета «земля плюс строение», являются товарами, а не недвижимым имуществом — продавец, зарегистрированный как плательщик НДС, начисляет на них 7% НДС независимо от того, как облагается сама недвижимость.
• Гонорары юристов, архитекторов и комиссия агента — услуга, которая выставляется с 7% НДС на сумму гонорара, также отдельно от SBT или гербового сбора, уплачиваемых в Земельном департаменте.
• Собственная регистрация застройщика как плательщика НДС имеет значение не для передачи земли, а для того, отдельно ли выставляются НДС-счета на строительство, дизайн и меблировку, включённые в цену «под ключ», или же они тихо растворяются в одной общей сумме — попросите детализацию.

Как читать смету off-plan на землю и строительство

В типичной смете off-plan «под ключ» на Ко Пангане за одной итоговой ценой скрываются как минимум две налоговые строки: передача земли и строения (SBT 3,3%, уплачивается в Земельном департаменте) и строительная часть (НДС 7%, выставляется подрядчиком по мере выполнения работ, как правило под поэтапные платежи). Попросите застройщика или подрядчика указать отдельно, какая сумма уже включает НДС, а какая — предварительная оценка SBT перед регистрацией: смета с одной общей цифрой без такого разделения не обязательно ошибочна, но по ней невозможно проверить, что оба налога посчитаны верно. О поэтапных платежах и проверке договора при покупке off-plan см. Покупка off-plan на Ко Пангане; о полной структуре расходов при передаче права см. Полная стоимость покупки на Ко Пангане.

Коротко: земля и строение, которыми вы в итоге владеете, при покупке у застройщика облагаются SBT, а не НДС — а НДС, который вы можете увидеть в документах того же проекта, относится к услугам и товарам, из которых эти земля и строение были построены и обставлены, а не к самой недвижимости.