Право проживания (habitation) в Таиланде: незаслуженно забытое четвёртое зарегистрированное вещное право

Существует ли в Таиланде зарегистрированное вещное право, кроме superficies, узуфрукта и аренды? Да — право проживания (arsai), закреплённое в статьях 1402-1409 Гражданского и торгового кодекса. Это наименее используемое из тайских вещных прав среди иностранных покупателей, и не без причины: оно даёт меньше, чем узуфрукт. Но иногда семье нужно именно «меньше» — поэтому стоит понимать это право, а не автоматически выбирать узуфрукт по умолчанию. См. Superficies, узуфрукт и аренда и Sap-Ing-Sith, пятое зарегистрированное право о трёх других правах.

Что именно даёт право проживания

• Статья 1402 — обладатель может занимать конкретное строение как жильё, бесплатно. Право привязано к строению, а не к земле под ним.
• Статья 1403 — предоставляется на фиксированный срок (максимум 30 лет; более длинный указанный срок сокращается до 30) или пожизненно. Если срок не указан, любая сторона может прекратить право, заблаговременно уведомив об этом.
• Статья 1404 — строго личное право: его нельзя продать, переуступить или передать по наследству, и оно автоматически прекращается со смертью обладателя, независимо от оставшегося срока.
• Статья 1405 — если в акте о предоставлении не указано иное, вместе с обладателем там могут жить его семья и домашний персонал.
• Статья 1406 — обладатель может собирать природные продукты для нужд своего домохозяйства, если это прямо не запрещено актом о предоставлении.
• Статьи 1407-1408 — у собственника нет обязанности содержать строение или возмещать расходы обладателя на улучшения; по окончании срока обладатель обязан вернуть строение.
• Статья 1409 — по аналогии к обладателю права проживания применяются обязанности нанимателя по договору аренды (забота об имуществе, разрешённое использование, ответственность за ущерб).

Чем оно отличается от узуфрукта

• Доход — узуфруктуарий может сдать имущество в субаренду и оставить себе арендную плату (статьи 1417-1428); обладатель права проживания не может зарабатывать на объекте вообще, только жить в нём.
• Охват — узуфрукт может распространяться на землю, строения или и то и другое; право проживания — только на строение.
• Всё остальное совпадает — как и узуфрукт, право проживания непередаваемо, не наследуется и (при пожизненном предоставлении) прекращается со смертью обладателя; оба права должны быть зарегистрированы в Земельном департаменте и отмечены на обороте свидетельства о праве, чтобы связывать будущего собственника земли.

Когда право проживания действительно лучше узуфрукта

Большинство тайских семейных договорённостей по умолчанию оформляются как узуфрукт, потому что он даёт всё то же, что и право проживания, плюс возможность получать арендный доход, если обстоятельства изменятся. Право проживания оправдано в более узких случаях: когда тайский собственник земли сознательно не хочет, чтобы обладатель мог сдавать объект в субаренду или иначе извлекать из него коммерческую выгоду — например, родитель предоставляет жильё взрослому ребёнку или родственнику супруга, и семья хочет чистую, безвозмездную договорённость, которая не сможет позже превратиться в сдачу семейного дома в аренду. Другой подходящий случай — застройщик или собственник, ограничивающий юнит только проживанием владельца. Вне этих случаев узуфрукт почти всегда более полезен при тех же затратах на регистрацию, поскольку сохраняет опцию арендного дохода, не обязывая обладателя ею пользоваться.

Регистрация

Как и superficies, и узуфрукт, право проживания связывает третьих лиц — включая покупателя земли, на которой оно установлено, — только после регистрации в провинциальном или районном Земельном департаменте и отметки на обороте чанота. Незарегистрированная договорённость — лишь личное обещание между двумя изначальными сторонами. Регистрационные сборы номинальны (небольшая фиксированная плата по тарифу Земельного департамента), и отчасти поэтому право проживания иногда выбирают вместо полноценной аренды для простой семейной жилищной ситуации: его дёшево и просто правильно оформить.

Ничто из этого не заменяет стандартную структуру владения виллой для иностранного покупателя, приобретающего недвижимость на себя, — ею остаётся зарегистрированная аренда плюс superficies на фиксированный срок, описанная в Как иностранец законно владеет виллой. Право проживания — инструмент для конкретной семейной ситуации, чаще всего наряду с защитой интересов иностранного супруга в тайском браке, а не замена самой структуры покупки.