Цифровые токены под залог недвижимости в Таиланде: что на самом деле получает инвестор в SiriHub и RealX

Может ли покупка цифрового токена дать иностранному инвестору реальную долю в тайской недвижимости в обход обычных ограничений на владение? Не совсем так, как это может показаться. С 2021 года Комиссия по ценным бумагам и биржам Таиланда (SEC) лицензирует небольшой, но растущий рынок «инвестиционных токенов», обеспеченных конкретными зданиями, — самые известные примеры это SiriHub от Sansiri и RealX от Origin Property. Это реальные, регулируемые инструменты, открытые для иностранных покупателей. Но токен — это требование к компании, владеющей зданием, а не требование к самому зданию, и именно эта разница объясняет, почему он вообще не затрагивает Земельный кодекс или Закон о кондоминиумах.

Правовая основа: Королевский указ о предприятиях цифровых активов Б.Э. 2561

SEC Таиланда регулирует этот рынок на основании Королевского указа о предприятиях цифровых активов Б.Э. 2561 (2018), который лицензирует предприятия цифровых активов по нескольким категориям, включая биржи, брокеров, дилеров, управляющих фондами и ICO-порталы. Публичное размещение инвестиционного токена должно проходить через одобренный SEC ICO-портал, а вторичные торги идут на лицензированной бирже цифровых активов — Thai Digital Assets Exchange (TDX), авторизованной SEC с сентября 2022 года; именно на ней торгуются и SiriHub, и RealX. SEC требует, чтобы объект недвижимости в основе токена был полностью построен и свободен от споров до старта размещения.

Два примера, которые уже работают

• SiriHub (Sansiri, 2021). Обеспечен офисным зданием Siri Campus в Бангкоке; привлечено около ฿2 млрд от инвесторов, получающих ежеквартальные выплаты дохода, привязанные к арендным поступлениям здания. Позже по той же модели вышло второе размещение — SiriHub2.
• RealX (Origin Property, дебют на TDX 25 сентября 2023 года). Обеспечен тремя люксовыми жилыми проектами в центре Бангкока (361 юнит кондоминиума), цена — около ฿182 за токен, заявленный лимит на инвестора при запуске — ฿300 000. Держатели токенов получают ежеквартальную долю чистого арендного дохода в течение первых пяти лет, а после шестого года — потенциальную долю от прироста цены базовых юнитов.

Что токен даёт на самом деле — и чего он не даёт

Именно эта структура делает схему юридически возможной для иностранных покупателей в принципе: токенизируется не сама недвижимость, а специальная компания-держатель (SPV), которая владеет зарегистрированным титулом на неё. Токен инвестора представляет дробное экономическое требование к этой SPV — к её арендному доходу и, потенциально, к выручке от продажи, — а не запись в чаноте или в реестре юнитов кондоминиума. Именно сама SPV обязана соблюдать тайские правила владения недвижимостью, а значит 49%-ная квота на иностранных владельцев по Закону о кондоминиумах и запрет Земельного кодекса на владение землёй иностранцами продолжают действовать точно так же, как и для любого другого тайского собственника недвижимости, — токен не создаёт обходного пути, он просто находится на один правовой уровень выше этого ограничения.

Лимит для розничных инвесторов, который сняли именно для этой категории

Обычно SEC Таиланда ограничивает розничного инвестора суммой ฿300 000 на одно размещение токена — это стандартный защитный лимит для более рискованных цифровых токен-продуктов. Изменение правил, опубликованное в Королевском вестнике 16 января 2024 года, сняло этот лимит именно для токенов, обеспеченных недвижимостью и инфраструктурой, позволив розничным инвесторам вкладывать более ฿300 000 в одно такое размещение — заметно более мягкий режим, чем для типичного крипто-ICO, что отражает позицию SEC: доходное здание, прошедшее проверку регулятора, — это другой профиль риска по сравнению со спекулятивным токеном.

Отличие от тайского REIT — и от прямого владения виллой

Это не тот же инструмент, что уже описанный на этом сайте тайский REIT. REIT — это листингованный пай траста по другому закону (Закон о трастах для операций на рынке капитала Б.Э. 2550), торгуемый ежедневно на Фондовой бирже Таиланда в рамках диверсифицированного портфеля, который инвестор не выбирает сам. Инвестиционный токен привязан к одному конкретному зданию, которое инвестор выбирает сам, но торгуется — если вообще торгуется — на гораздо более тонком и молодом вторичном рынке с куда более короткой историей, чем листинг на бирже SET. Оба существующих токен-размещения — это офисные или жилые проекты в Бангкоке; ни один объект на Ко Пангане или в Сурат Тани пока не токенизирован, так что это скорее общие знания об одном из непрямых способов инвестирования, а не (пока) способ получить экспозицию именно на островную недвижимость.

Ничто из этого не заменяет вопрос прямого владения, на котором в основном сосредоточен этот сайт. Токен никогда не даёт виллу, в которой можно жить, сдавать её в аренду от своего имени или защитить регистрируемой арендой или суперфицием — так, как это делают стандартные схемы владения для иностранцев. Это доход от чужого здания, а не собственность инвестора.