Неуплата земельного налога и налога на строения в Таиланде: запрет на регистрацию и право на изъятие имущества за неоплаченным счётом

Что на самом деле происходит, если земельный налог и налог на строения по объекту на Ко Пангане не оплачены? Наступают два отдельных последствия — одно немедленное, другое нарастающее по чёткому графику, — оба закреплены в главе 8 Закона о земельном налоге и налоге на строения Б.Э. 2562 (2019), «Налоговая задолженность» (статьи 58–67).

Сначала, и немедленно: статья 59 блокирует следующую сделку

В момент, когда платёж пропущен после установленного срока, он становится «налоговой задолженностью» по статье 58. Далее статья 59 запрещает Земельному департаменту регистрировать любую передачу прав — продажу, дарение, добавление совладельца — на этот участок или строение, пока задолженность не погашена. Статья 60 обязывает местный орган власти ежегодно к июню передавать данные о задолженности в Земельный департамент — именно эти данные и используются при проверке. На практике это значит, что неуплаченный налог — не просто личный долг владельца: это действующая блокировка следующей регистрации в Земельном департаменте, поэтому его стоит проверять как часть due diligence обеим сторонам сделки — продавец с долгом не сможет закрыть сделку, а покупатель, который не проверил это, рискует унаследовать зависшую транзакцию.

Затем: предупреждение и отсчёт 90 дней до изъятия

• Статья 61 — местный орган власти направляет письменное предупреждение налогоплательщикам с задолженностью, срок — до мая каждого года.
• Статья 62 — если долг остаётся непогашенным спустя 90 дней после предупреждения, местная администрация получает право издать письменный приказ об изъятии, аресте и продаже имущества налогоплательщика с торгов для взыскания налога, надбавки и расходов. Если местным администратором выступает должностное лицо муниципального или субдистриктного уровня — а именно на этом уровне находится местное самоуправление Ко Пангана, — для применения этого права требуется предварительное одобрение губернатора провинции.
• Статья 63 — местному органу власти также предоставлены полномочия по осмотру и проверке для розыска и подтверждения имущества в этих целях.
• Статья 64 — изъятие снимается сразу после полной уплаты налога, надбавки и расходов.
• Статья 65 — местная администрация не может переходить к продаже с торгов, пока рассматривается апелляция на оценку или связанное судебное дело.
• Статья 66 — вырученные от торгов средства сначала покрывают налог, надбавку, штраф и расходы на изъятие/торги; остаток возвращается владельцу.

Пауза по статье 65 действует уже, чем может показаться: она останавливает только продажу с торгов, если приказ об изъятии уже издан, — она не затрагивает сам срок уплаты налога. Оспаривание оценки земельного налога и налога на строения по-прежнему не приостанавливает саму обязанность заплатить в установленный законом срок — оно лишь приостанавливает уже назначенные торги от перехода к продаже.

Надбавка за просрочку — это отдельный и меньший механизм, чем штраф за искажение декларации

Статья 70 устанавливает фиксированную надбавку за просрочку в размере 1% в месяц от суммы задолженности (неполный месяц считается полным), которая снижается до 0,5% в месяц, если местный орган власти одобрил рассрочку платежа, — и ограничена так, что сама надбавка никогда не может превысить сумму причитающегося налога. Это отдельный, меньший механизм по сравнению со штрафами по статьям 68–69 (обычно упоминаются в диапазоне 10–40%), которые применяются за другие нарушения — например, занижение сведений или искажение данных об объекте в процессе оценки, — а не просто за просрочку платежа. В некоторых вторичных источниках эти два механизма путают; на самом деле это разные положения закона.

Почему это важнее для покупателя, чем кажется на первый взгляд

Это совершенно другой механизм, чем покупка объекта на торгах Департамента исполнения судебных решений, которые представляют собой судебную процедуру по Гражданскому процессуальному кодексу, запускаемую только после решения суда — например, при невыплате ипотеки. Процедура взыскания задолженности по земельному налогу — внесудебная: местная администрация проводит её напрямую на основании самого Закона о земельном налоге, без решения суда на любом из этапов. Поскольку обязательство следует за объектом, а запрет на регистрацию действует независимо от того, кто сейчас указан собственником, проверку чистой, полностью оплаченной квитанции по земельному налогу стоит делать вместе с проверкой титула — до назначения дня регистрации сделки, а не после того, как она застопорится.