Что юридически считается «общим имуществом» в тайском кондоминиуме — и почему его нельзя заложить или продать с торгов отдельно от юнитов

Покупатели фрихолд-кондоминиумов на Пангане часто считают, что «общее имущество» — это то, что описано в рекламной брошюре: бассейн, лобби, парковка. Закон о кондоминиумах Б.Э. 2522 определяет это точнее: статья 4 определяет общее имущество как всё в здании, что не является отдельным юнитом и предоставлено для совместного пользования или выгоды, а статья 15 перечисляет одиннадцать конкретных категорий. Ещё две статьи закрепляют защиту, значение которой выходит далеко за рамки рекламного описания, и ни одна из них не рассматривается в уже опубликованных на этом сайте материалах об управлении кондоминиумом и резервном фонде и взносах на содержание — те посвящены тому, кто управляет зданием и кто платит за его содержание, а не тому, чем юридически являются общие помещения здания и что с ними происходит, если у здания возникают финансовые проблемы.

Что именно включает статья 15

• Земля, на которой расположено здание кондоминиума, и любая земля, выделенная для совместного пользования или выгоды всех собственников юнитов.
• Несущий каркас здания и системы, обеспечивающие его конструктивную устойчивость.
• Здания, оборудование и техника, предоставленные для общего пользования или совместной выгоды.
• Объекты и услуги, предоставленные для общего пользования.
• Собственный офис юридического лица кондоминиума.
• Недвижимое имущество, отдельно приобретённое юридическим лицом согласно статье 48(1), — например, покупка соседнего участка за счёт средств резервного фонда.
• Системы безопасности, противопожарной защиты, освещения, вентиляции, дренажа и утилизации отходов.
• Имущество, содержащееся за счёт фонда на содержание по статье 18 (пул взносов CAM).

Статья 16: почему его нельзя заложить или продать с торгов отдельно от юнитов

Статья 16 говорит об этом прямо: «общее имущество, являющееся недвижимым имуществом, не может быть предметом раздела при обращении взыскания по ипотеке и не может быть продано с торгов отдельно от личного имущества». Если застройщик или кредитор одного из собственников юнитов обращает взыскание или исполняет судебное решение, общие зоны нельзя выделить и продать отдельно — право на юнит несёт с собой пропорциональную долю в общем имуществе, и разделить их нельзя. Отчасти именно поэтому здоровая покупка фрихолд-кондоминиума не подвергает покупателя риску потерять доступ к бассейну или лобби только из-за того, что у одного собственника юнита — или даже у самого застройщика — возникли финансовые проблемы. Однако это защита от разделения имущества, а не гарантия его содержания в порядке — реальное состояние общих зон по-прежнему зависит от того, собираются ли и расходуются ли должным образом резервный фонд и взносы CAM.

Статья 17/1: ограничения на коммерческое использование общего имущества

Торговая или коммерческая деятельность в общих помещениях кондоминиума разрешена только в специально выделенной и утверждённой для этого зоне — собственник юнита или само юридическое лицо не может просто открыть магазин в лобби или в другом месте, никогда не предназначавшемся для коммерческого использования, именно для защиты права других собственников на спокойное пользование зданием. Это важно для покупателя, присматривающего юнит на первом этаже или общее пространство под розничную точку или стойку заселения для аренды: это вопрос строительных норм, отдельный от лицензирования по Закону об отелях, уже рассмотренного в материале о наступлении на короткую аренду.

Практические выводы для покупателя

• Проверяйте зарегистрированный в Земельном департаменте перечень общего имущества, а не только рекламные материалы, — в регистрационных документах юридического лица должно быть точно перечислено, что подпадает под статью 15, особенно внутренние парковки, террасы на крыше и прилегающие участки, которые застройщик может пытаться оставить в частном владении.
• Проверяйте правовую основу всего, что подаётся как «эксклюзивное пользование». Терраса на крыше или конкретное парковочное место, продвигаемые таким образом, могут быть либо отдельно оформленным личным имуществом, либо общим имуществом с выделением в частное пользование, которое собрание собственников в принципе может пересмотреть позднее.
• Помните, что защита по статье 16 касается разделения, а не содержания. Она не даёт обратить взыскание с разделением бассейна или лобби, но ничего не говорит о том, поддерживаются ли они в надлежащем состоянии, — это зависит от того, действительно ли пополняются и расходуются резервный фонд и взносы CAM.
• Убедитесь, что планируемое коммерческое использование находится в зоне, выделенной согласно статье 17/1, прежде чем считать общую зону доступной под магазин, кафе или стойку управления арендой.

«Общее имущество» в тайском кондоминиуме — это не рекламный термин, а определённая законом категория с реальной закреплённой защитой. Изучение зарегистрированного перечня по статье 15 юридического лица, наряду с тем, кто им управляет и кто платит за его содержание, даёт гораздо более полную картину, чем когда-либо даст рекламная брошюра.