Резервный фонд (sinking fund) и плата за содержание общих зон (CAM) в кондоминиумах Ко Пангана и Самуи: регулярные расходы, которые покупатели забывают заложить в бюджет

Сколько на самом деле стоит владение кондоминиумом после того, как налоги при передаче права уже уплачены? Два регулярных сбора сопровождают каждый юнит на протяжении всего владения: резервный фонд (sinking fund) и ежемесячная плата за содержание общих зон (CAM). Оба устанавливает и собирает юридическое лицо здания на основании Закона о кондоминиумах B.E. 2522 — индивидуальный собственник не может от них отказаться или снизить их по договорённости.

Резервный фонд: платится один раз и не возвращается

• Назначение — резерв капитала на крупный, нечастый ремонт: конструктивные работы, замену лифтов, перекраску кровли и фасада, обновление покрытия бассейна.
• Типичная ставка — ฿500–1 000 за кв. м продаваемой площади, взимается один раз при передаче юнита или первой регистрации. В бюджетных зданиях — от ฿300/кв. м, в люксовых проектах — ฿1 000–1 500/кв. м.
• Не возвращается при перепродаже — остаётся в резервном фонде здания навсегда. Покупатель на вторичном рынке обычно не платит первоначальный резервный взнос повторно, если только юридическое лицо не объявит новый сбор на пополнение.
• Дополнительные сборы на пополнение — сверх первоначального взноса решением общего собрания может быть назначен дополнительный сбор в ฿10 000–50 000 за юнит на крупный ремонт, как правило раз в 5–10 лет в более старых зданиях.

CAM: ежемесячные текущие расходы

• Бюджетные здания — примерно ฿25–40 за кв. м в месяц.
• Здания среднего класса — примерно ฿40–70 за кв. м в месяц.
• Премиальные здания у моря — примерно ฿70–120 за кв. м в месяц.
• Брендированные и ультра-люксовые проекты — примерно ฿120–180 за кв. м в месяц.
• CAM покрывает охрану, уборку, озеленение, обслуживание бассейна, лифтов, общие коммунальные расходы и администрирование самого юридического лица. Оплата вносится ежемесячно, ежеквартально или ежегодно вперёд, причём за первый год сбор часто взимается при передаче юнита вместе с резервным фондом.

Опубликованная ставка CAM — это нижняя, а не верхняя граница. Юридическое лицо может повысить CAM простым голосованием на общем собрании, и в более старых зданиях, где ремонт откладывался, плата за CAM часто удваивается за десять лет — низкая ставка CAM в старом здании повод спросить, что именно откладывается, а не радоваться экономии.

Что будет, если не платить

• Пеня за просрочку (статья 18/1 Закона о кондоминиумах) — до 12% годовых на неоплаченный остаток. Когда задолженность достигает шести месяцев и более, пеня повышается до 20% годовых, а по внутренним правилам здания собственника могут отстранить от пользования общими услугами и общим имуществом, включая право голоса на общем собрании.
• Блокировка перепродажи — Земельный департамент не зарегистрирует передачу права без справки об отсутствии задолженности от юридического лица, подтверждающей отсутствие долгов по CAM, резервному фонду или коммунальным услугам по данному юниту. Справка обычно действительна лишь 7–15 дней с момента выдачи, поэтому продавцам нужно запрашивать её ближе к дню передачи права.

Перед покупкой на вторичном рынке запросите у юридического лица финансовую отчётность и протоколы общих собраний за два-три года и уточните, когда в последний раз объявлялся дополнительный сбор и почему — здание с тонким резервом и отложенным ремонтом означает, что новый дополнительный сбор — лишь вопрос времени. О налогах при передаче права см. Полная стоимость покупки на Ко Пангане; о выборе между кондоминиумом и виллой на аренде земли см. Кондоминиум в собственность против виллы на арендованной земле.