Когда совладельцы не могут договориться: право на раздел общей собственности для кондо и построек на Ко Пангане

Если совладельцы тайского юнита в кондо или совместно зарегистрированного строения не могут договориться между собой, может ли один из них добиться решения вопроса в одностороннем порядке? Да — правила совместной собственности в Гражданском и торговом кодексе (статьи 1357–1364) дают каждому совладельцу право потребовать раздел практически в любой момент, а если совладельцы не могут договориться о способе раздела, вмешаться может суд — вплоть до принудительной продажи.

Где это встречается на Ко Пангане

• Двое и более иностранных покупателей — деловые партнёры, друзья, пара, не состоящая в браке — совместно оформленные на один юнит в кондо во фрихолде.
• Иностранный покупатель и тайский супруг или партнёр, совместно регистрирующие строение по праву суперфиция, пока сама земля остаётся оформленной на тайскую сторону, иногда вместе с узуфруктом, защищающим иностранного супруга.
• Тайские наследники, оставшиеся с неразделённой унаследованной землёй в общей собственности, иногда с наложенным сверху узуфруктом иностранного супруга.

Правила по умолчанию, если нет иного соглашения

• Статья 1357 — предполагается, что доли совладельцев равны, если не доказано иное.
• Статья 1358 — предполагается, что совладельцы управляют имуществом совместно; решения по обычному управлению принимаются большинством.
• Статья 1360 — каждый совладелец вправе пользоваться имуществом, если это не противоречит правам других совладельцев.
• Статья 1361 — каждый совладелец вправе свободно продать, заложить или обременить только свою долю; имущество целиком можно продать, заложить или обременить лишь с согласия всех совладельцев.

Выход из ситуации: право требовать раздел

Статья 1363 даёт любому совладельцу право потребовать раздел имущества в любой момент, если это не запрещено соглашением или постоянным характером цели совместной собственности, — и, что важно, договор может исключить это право не более чем на 10 лет за один раз. Соглашение о совместной собственности, пытающееся связать партнёров бессрочно, попросту не действует за пределами этого срока — право требовать раздел возобновляется.

Если совладельцы не могут договориться о способе раздела, статья 1364 позволяет суду распорядиться либо о фактическом разделе имущества (с денежной компенсацией, если это приводит к неравенству долей), либо — там, где физический раздел непрактичен — о продаже: частным аукционом среди совладельцев или публичным, с распределением выручки пропорционально долям каждого.

Что это значит на практике

• Один юнит или строение почти никогда не переживает решение о физическом разделе. Юнит в кондо или одну виллу невозможно разумно разделить пополам, поэтому серьёзный конфликт между совладельцами обычно ведёт к продаже по решению суда и разделу выручки, а не к буквальному разделу объекта.
• Письменное соглашение о совместной собственности может определить условия выхода, но не заблокировать его. Право преимущественного выкупа, условия первого отказа или согласованный механизм оценки могут удержать спор вне суда — но любое положение, пытающееся исключить право на раздел по статье 1363 более чем на 10 лет, не будет иметь силы за пределами этого срока.
• Это иной механизм, чем спор по договору аренды или в компании. Статьи 1357–1366 применяются к самому совместному титулу — двум и более именам на одном титуле юнита в кондо или регистрации строения, — а не к тупиковой ситуации между акционерами тайской компании, владеющей землёй, которая регулируется корпоративным правом.

Покупка вместе с партнёром, другом или деловым компаньоном — обычное дело на острове, и это работает хорошо, пока не перестаёт работать. Оформление соглашения о совместной собственности до регистрации — с ценой выкупа, правом первого отказа и порядком принятия решений — не отменит базового права требовать раздел, но превратит будущее расставание в согласованный выкуп, а не в принудительный аукцион по решению суда.