Продавец отказывается переоформлять: принудительное исполнение и судебное решение вместо подписи продавца

Продавец подписал договор, взял задаток, а затем пропал или отказывается идти в Земельный департамент. Может ли покупатель добиться передачи? В принципе да: статья 213 ГТК позволяет кредитору требовать от суда принудительного исполнения, а если обязательство — юридическое действие, решение суда может заменить декларацию воли должника. Подходит ли это средство и сколько оно займёт, сильно зависит от обстоятельств.

Что говорит Кодекс

• Статья 213 — принудительное исполнение — если должник не исполняет, кредитор может потребовать от суда принудительного исполнения, если характер обязательства этого не исключает.
• Решение вместо воли — если обязательство состоит в юридическом действии (например, согласии на передачу), решение суда может заменить декларацию воли должника. Право на убытки сохраняется.
• Статья 214 — кредитор может удовлетворить требование из всего имущества должника.
• Статьи 215 и 222 — убытки за ненадлежащее исполнение покрывают ущерб, обычно возникающий от неисполнения, и больше — при предвидимых особых обстоятельствах.

Какие пути есть у покупателя

• Принудительное исполнение — иск об обязании завершить передачу. Практики описывают такое решение как способное служить основанием для регистрации без участия продавца; точную процедуру в Земельном департаменте уточните у тайского юриста.
• Расторжение и возврат — прекращение договора после уведомления и срока на исправление, см. руководство по договору купли-продажи, и возврат уплаченного.
• Убытки — заявляются вместе с любым путём при доказанности ущерба.
• Обеспечительные меры — см. запрет распоряжения спорным имуществом по судебному приказу, чтобы продавец не продал объект другому в ходе дела.

Практические ограничения

• Для принудительной передачи нужен передаваемый титул. Если земля в залоге, продавец — номинальная компания или третье лицо зарегистрировалось первым, решение против продавца может не дать объект; см. двойная продажа и добросовестный покупатель.
• Ваше собственное исполнение должно быть в порядке. Сохраните доказательства своевременной оплаты и готовности завершить сделку.
• Исполнение — отдельный этап. После решения проигравшей стороне обычно дают срок на исполнение, затем выигравший может обратиться в исполнительный суд. Один практический источник называет десятилетний срок для исполнения вступившего в силу решения (статья 198 ГПК).
• Действуют сроки давности — см. сроки давности по имущественным требованиям.
• Сначала медиация — многие споры решаются так; см. медиация имущественных споров.

Суд — крайняя мера, а не план. Пропишите в договоре чёткие сроки завершения, срок регистрации передачи и оговорку о средствах защиты, храните все платежи с подтверждением — тогда при уходе продавца вы выберете между завершением и расторжением, имея доказательства.