Задаток и отказ от сделки: что тайское договорное право говорит о договоре купли-продажи виллы

До того как ваша покупка дойдёт до дня регистрации в Земельном офисе, вы и продавец почти всегда подписываете частный договор купли-продажи (ДКП) и вносите задаток. Что на самом деле делает этот частный документ исполнимым, если одна из сторон передумает — и что при этом происходит с задатком? Тайское договорное право прямо отвечает на оба вопроса — в нормах, которые лежат в основе почти каждой сделки с виллой или землёй на острове, но редко получают отдельное объяснение.

Два разных документа — два разных набора правил

• Окончательная продажа (ГТК, статья 456, часть 1) — «Продажа недвижимого имущества ничтожна, если она не совершена в письменной форме и не зарегистрирована уполномоченным должностным лицом». Это сам передаточный акт, подписываемый и регистрируемый в Земельном департаменте — этап, который разобран в гайде о дне регистрации в Земельном офисе.
• Договор о продаже (статья 456, часть 2) — частный ДКП, который вы подписываете за недели или месяцы до этого, не становится ничтожным из-за отсутствия регистрации. Он просто не может быть принудительно исполнен через суд, если не выполняется хотя бы одно из трёх условий: письменное доказательство, подписанное стороной, к которой предъявляется иск; внесён задаток; или имело место частичное исполнение. На практике любой подписанный ДКП с условием о задатке легко проходит этот порог.

Что задаток (มัดจำ) реально делает по закону

Статья 377 наделяет задаток сразу двумя функциями: он доказывает, что договор заключён, и служит обеспечением того, что он будет исполнен. Статья 378 задаёт правило по умолчанию — то, что применяется, только если ваш ДКП не говорит иного:

• Покупатель нарушает обязательство или виновен в срыве сделки — задаток остаётся у продавца.
• Продавец нарушает обязательство или виновен в срыве сделки — задаток должен быть возвращён покупателю. Закон не даёт покупателю права на возврат задатка в двойном размере; условие о «двойном возврате», которое встречается в некоторых договорах, — это отдельно согласованное условие поверх статьи 378, а не автоматическое право по закону.
• Исполнение стало невозможным по причине, за которую ни одна из сторон не отвечает — задаток просто возвращается.

Поскольку статья 378 лишь заполняет пробел, который оставляет договор, грамотно составленный ДКП должен прямо прописывать, что происходит с задатком, а не полагаться на норму по умолчанию — особенно если вы хотите условие о возврате со штрафом, а не простой возврат. Это отдельный вопрос от запрета СКБТ на удержание задатка по договорам бронирования виллы или земли, который регулирует более узкий, более ранний по стадии договор бронирования по нормам защиты прав потребителей, а не общее правило о задатке по ГТК.

Расторжение договора: уведомление с отсрочкой исполнения против «время — существенное условие»

• Статья 386 — право на расторжение, предоставленное договором или законом, реализуется заявлением о таком намерении другой стороне. После заявления оно не может быть отозвано.
• Статья 387 (механизм по умолчанию) — если одна сторона не исполняет обязательство, другая должна сначала установить разумный дополнительный срок и потребовать исполнения в течение него. Только если этот срок истёк без исполнения, невиновная сторона вправе расторгнуть договор.
• Статья 388 (исключение) — если по природе договора или по прямо заявленному намерению сторон исполнение к фиксированной дате или в фиксированный срок является существенным, невиновная сторона может расторгнуть договор немедленно после наступления этой даты — без этапа уведомления и отсрочки по статье 387.

Расторжение и возмещение убытков — не альтернатива друг другу: осуществление права на расторжение не лишает права на отдельный иск о возмещении убытков, причинённых нарушением.

Что это значит для вашего ДКП до подписания

• Не полагайтесь на норму по умолчанию из статьи 378 — пропишите прямо, что происходит с задатком при нарушении со стороны каждого из участников, особенно если хотите штрафное условие сверх простого возврата.
• Определите, какие даты действительно фиксированы — если вы хотите, чтобы просрочка исполнения давала право на немедленное расторжение по статье 388, а не требовала отсрочки по статье 387, это нужно прямо прописать в ДКП.
• Отделяйте этот этап от вопроса о хранении задатка — обычно задаток по ДКП находится у продавца или агента; закон об эскроу описывает (редко используемую) альтернативу — хранение у лицензированного нейтрального держателя.
• Дайте юристу проверить ДКП до внесения задатка, а не только на этапе закрытия сделки в Земельном офисе — см. за что реально платишь юристу по недвижимости на Ко Пангане.

Ничто из этого не заменяет ответственность продавца за дефекты, обнаруженные после закрытия сделки, — она регулируется отдельными нормами, см. ответственность продавца за дефекты недвижимости после закрытия сделки. Но прежде чем дойти до этого этапа, именно частный договор и его условие о задатке — это то, что вообще доводит сделку до Земельного офиса, и ошибки здесь дешевле исправить, если заметить их до подписания.