rightwaygroup.co/object/RW-P0001 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-P0001 · Проект
Проверенный объект — что мы проверяемAtmos Villas (1BR pool villa)
Об объекте
Почему именно этот
Тихое место
Вдали от ночной жизни и транзита — такой участок берут под пенсию или для семьи.
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿4,490,000
Объект
- Тип
- Проект
- Район
- Hin Kong
Юридически
- Вид владения
- Leasehold
- Срок аренды
- 30 лет
Особенности
- На участке
- Тихое место · Свой бассейн · Парковка
Инфраструктура
- Электричество
- Нет
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Регистрация договора аренды1,1% от суммы аренды за весь срок — обычно делится | ≈ ฿25K–฿49K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿125K–฿244K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Сколько обычно занимает покупка от начала до конца?
Типичный график для иностранного покупателя земли на Пангане:
| Этап | Длительность | Действия |
|---|---|---|
| Поиск и первые показы | 1–4 недели | Шорт-лист, фото, виртуальные туры, первая поездка на показ |
| Выбранный объект → старт DD | 1 неделя | Устное/письменное намерение, депозит-бронь ~5–10 тыс. THB |
| Юридическая проверка | 3–6 недель | Поиск титула, GPS-съёмка, проверка зонирования, конструктив (для вилл), проверка владельца |
| Переговоры и договор | 1–2 недели | Финализация цены, проект SPA, проверка юристом |
| Перевод средств и закрытие | 1–3 недели | Банковский перевод, подписание, перенос в Земельном департаменте |
| Итого | 8–16 недель | ~2–4 месяца от начала до конца |
Быстрые сценарии (чистый Chanote, покупатель на месте, без торга): ~6 недель. Медленные (регистрация компании, валютные сложности, оспоренный титул): 6+ месяцев.
Что будет, если я захочу выйти из сделки в процессе?
Зависит от стадии:
- До любого депозита — без последствий, но профессиональная вежливость — чётко сообщить Right Way и продавцу.
- После депозита-брони (~5–10 тыс. THB), но до подписания SPA — депозит-бронь обычно сгорает (он мал и для этого и предназначен). Дальнейшей ответственности нет.
- После подписания SPA, до переноса — действуют условия договора. Большинство наших SPA включают защитные оговорки для покупателя — если DD выявляет серьёзные проблемы титула, депозит покупателя возвращается. При отказе покупателя без причины депозиты (обычно 10% от цены) могут сгореть.
- После переноса — объект ваш. Выход означает перепродажу со всеми расходами и временем.
Хорошая практика: будьте прозрачны с Right Way и юристом продавца, как только возникают сомнения. Мы помогаем пересмотреть условия, отложить или аккуратно свернуть. Сюрпризы в последний момент портят отношения и обходятся дороже.
Нужно ли физически быть в Таиланде, чтобы купить?
Большую часть процесса — нет. На сам день переноса в Земельном департаменте присутствие настоятельно предпочтительно, но не абсолютно обязательно.
Можно сделать удалённо:
- Первичный анализ объектов, фото, виртуальные туры
- Юридическую проверку (ведут юрист и Right Way)
- Проверку и подписание договора (DocuSign или живая подпись по почте)
- Перевод средств
Сильно предпочтительно лично:
- Хотя бы одна поездка на показ — виртуальные туры не покажут всего (запахи, звуки, соседи, качество дороги, комары).
- День переноса в Земельном департаменте — ваша личная подпись при регистрации Chanote. Если присутствие невозможно, нужна нотариальная доверенность (PoA), подписанная в тайском посольстве в вашей стране, действительная 30 дней.
Опыт Right Way: ~80% завершённых сделок проходят с покупателем лично на переносе; 20% — по доверенности. Оба варианта работают; лично — глаже.
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Быстрый старт
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Стоимость перепродажи лизхолда падает по мере истечения срока — мы дисконтируем прогноз на остаток срока аренды.
Стройка и план оплаты
30% выплачивается частями во время строительства. Рост цены выше применяется после сдачи. «Лет» — общий горизонт от договора.
Прогноз стоимости через 10 лет
฿5,085,894
Оценка сделкиСлабая≈ ฿3,784,383 в сегодняшних деньгах
Слабая.отстаёт от депозита на ฿837K · прибыльна при перепродаже с 1.0-го года · CAGR +0.1%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+1.4%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+0.1%
Чистая прибыль
฿66K
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: -2.8%/год
Стоимость при сдаче
฿5.16M
IRR / годГодовая доходность с учётом того, когда сделан каждый платёж.
+0.2%
Всего вложено
฿4.71M
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
1.0-й год
против банковского депозита
฿837K меньше банка — попробуйте выше рост или длиннее горизонт
฿3.81M меньше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Примерно при росте 7.1%/год результат сравнивается с депозитом — выше него выигрывает недвижимость.
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Стоимость лизхолда дисконтируется на остаток срока аренды (упрощённая линейная модель). Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
