НДС с дохода от краткосрочной аренды виллы: порог в ฿1,8 млн, после которого аренда на Пангане становится налогооблагаемой услугой

Возникает ли НДС при краткосрочной сдаче виллы на Ко Пангане в аренду — отдельно от вопросов подоходного налога и лицензирования, уже разобранных на этом сайте? Да — как только сама услуга размещения, а не только базовая аренда, превышает определённый порог дохода.

Аренда освобождена от налога; сдача с услугами — обычно нет

Статья 81(1) Налогового кодекса полностью освобождает от НДС аренду недвижимого имущества — обычная долгосрочная аренда без сопутствующих услуг остаётся вне системы НДС независимо от размера арендной платы. Краткосрочное бронирование рассматривается иначе, если оно сопровождается услугами, которые предоставил бы и отель, — уборкой между заездами, бельём, помощью при заселении, иногда завтраком. Собственные разъяснения Департамента доходов и целый ряд независимых тайских юридических фирм характеризуют такое сочетание как оказание услуг, «схожее с гостиничным бизнесом», а не как аренду, — а значит, оно подпадает под обычный режим НДС.

Порог регистрации в ฿1,8 млн

• Статья 85/1 устанавливает порог в ฿1 800 000 валового дохода от налогооблагаемой услуги за 12-месячный период — отслеживается по скользящему году, а не сбрасывается с началом календарного года. Ниже порога регистрация добровольна; выше — обязательна.
• Регистрация обязательна в течение 30 дней с даты, когда валовой доход превысил порог, — по форме ПП.01 Департамента доходов, в местном налоговом офисе или онлайн.
• После регистрации вы начисляете НДС 7% сверх посуточной ставки, выставляете надлежащие налоговые счета-фактуры и подаёте ежемесячную декларацию ПП.30 — НДС, собранный с гостей, перечисляется в Департамент доходов за вычетом входного НДС по подходящим бизнес-расходам.
• После однократного превышения порога обязанность сохраняется и в будущем, даже если доход в последующем году снова опустится ниже ฿1,8 млн.

Во что реально обходится пропуск срока

Работа выше порога без регистрации — уголовное правонарушение по статье 90/2: лишение свободы на срок до одного месяца, штраф до ฿5 000 либо и то и другое, — но на практике более весомой оказывается сама налоговая нагрузка: НДС за период до регистрации всё равно причитается, при этом собрать его с гостей задним числом или выставить действительные счета-фактуры уже нельзя, а практика Департамента доходов добавляет штраф в двойном размере от суммы налога (минимум ฿1 000 в месяц) плюс 1,5% пени в месяц.

Как это соотносится с уже известными налогами и лицензиями

НДС — отдельный вопрос от подоходного налога и лицензирования по Закону об отелях, уже разобранных для аренды виллы — выполнение одного обязательства не освобождает от других. Это также совсем другой сценарий НДС по сравнению с НДС при продаже нового объекта застройщиком, который облагает строительство и продажу объекта, а не текущий доход от его сдачи в аренду. И это применяется независимо от того, оформлена ли сама краткосрочная сдача должным образом в рамках облавы 2026 года по Закону об отелях — нелицензированный оператор, превысивший ฿1,8 млн по бронированиям, обязан платить НДС точно так же, как и лицензированный.

Если бронирования вашей виллы на Ко Пангане приближаются к ฿1,8 млн валового дохода в год или уже превысили этот показатель, попросите тайского бухгалтера подтвердить дату регистрации и риск доначисления налога за прошлые периоды — прежде чем это сделает за вас Департамент доходов.