Законопроект о 99-летней аренде в Таиланде: почему его отложили и что разрешает закон в 2026 году

Собирается ли Таиланд разрешить иностранцам аренду земли на 99 лет? Нет. Правительство отложило это предложение в сентябре 2025 года, и сейчас в парламенте нет действующего законопроекта. Любую покупку виллы на Ко Пангане сегодня всё ещё нужно структурировать, оценивать и обсуждать исходя из действующего 30-летнего срока аренды по закону — а не из более длинного срока, которого пока не существует в законодательстве.

Что предполагал законопроект

Проект закона о правах на арендованный актив (Rights over Leasehold Asset Act) позволил бы арендатору владеть долгосрочными правами пользования несельскохозяйственной землёй на срок до 99 лет, при этом актив регистрировался бы через структуру Департамента казначейства, а не продавался напрямую иностранному арендатору — сама земля по окончании срока всё равно возвращалась бы государству. В течение срока арендатор мог бы закладывать, передавать или переоформлять аренду по наследству. Заявленные цели — привлечь долгосрочные иностранные инвестиции и квалифицированных специалистов на фоне демографического спада, а также дать покупателям реальную законную альтернативу номинальным структурам.

Почему инициатива застопорилась

Законопроект был флагманской инициативой партии Пхыа Тай, но требовал содействия Министерства внутренних дел — портфель которого тогда принадлежал партии Бхумджайтай — и простаивал более года. Его ненадолго возродили и ускорили в середине 2025 года, когда Пхыа Тай возглавила Министерство внутренних дел, рассчитывая провести закон через парламент к концу года. Затем политический расклад снова изменился: 16 сентября 2025 года заместитель лидера партии Бхумджайтай Сирипонг Ангкхасакулкиат объявил, что план не будет продвигаться дальше, заявив, что «у этого правительства ограниченный мандат, и мы не будем продвигать законодательство, которое всё ещё изучается, поскольку на это нет времени», и отметив, что предложение «вызвало споры среди депутатов и в обществе».

Что действует на самом деле сегодня

• Законный потолок — 30 лет — статья 540 Гражданского и торгового кодекса ограничивает регистрируемую аренду недвижимого имущества 30 годами; в этом ничего не изменилось.
• «Составные» аренды 30+30+30 недействительны сверх первого срока — постановление Верховного суда от марта 2025 года (дело № 4655/2566) подтвердило, что заранее согласованные, подписанные одновременно продления не действуют после 30-го года. См. Продление 30-летней аренды.
• Владение строением через суперфиций — иностранец по-прежнему может владеть самой виллой напрямую и зарегистрировать суперфиций независимо от срока аренды. См. Суперфиций, узуфрукт и аренда.
• Владение землёй через поощрение BOI — узкий, привязанный к бизнесу путь остаётся доступным для отдельных поощряемых инвестиций, но не для личного жилья.

Что заняло место инициативы в повестке

Вместо продления сроков аренды текущим рычагом стимулирования проблемного рынка недвижимости у правительства стало предложение снизить на 50% земельный и имущественный налог на 2026 год — на середину 2026 года это предложение всё ещё рассматривается. Некоторые чиновники предлагали урезанную альтернативу на 60 лет в паре с фондом сборов и налогов для иностранных арендаторов, но ничего подобного пока не оформлено в виде законопроекта.

Практический вывод: если инициативу о долгосрочной аренде возродят, ей всё равно потребуются общественные консультания, одобрение кабинета министров и прохождение через Палату представителей и Сенат перед королевским утверждением — процесс как минимум на несколько месяцев, а не то, что меняется в одночасье. До тех пор любое объявление или предложение агента о «99-летней аренде» стоит считать в лучшем случае преждевременным, а в худшем — тревожным сигналом. Стройте покупку вокруг сочетания 30-летней аренды и суперфиция, описанного в Как иностранец законно владеет виллой.