Земля Sor Por Kor 4-01 (ALRO): почему иностранец не может её купить, арендовать или унаследовать, и как её распознать

Можно ли иностранцу купить, арендовать или унаследовать землю Sor Por Kor 4-01 (ส.ป.ก. 4-01) на Пангане? Нет. Это не собственность: это надел государственной земли, выданный Управлением земельной реформы в сельском хозяйстве (ALRO) безземельному тайскому фермеру для обработки, и условия надела следуют за землёй. По данным тайской юридической практики, иностранец не может владеть такой землёй ни напрямую, ни через какую-либо структуру, а замаскированные схемы ничтожны.

Что это такое и чем не является

• Кто выдаёт — ALRO по Закону о земельной реформе в сельском хозяйстве B.E. 2518 (1975), а не Земельный департамент. Это не чаноте и не Nor Sor 3 Gor, реестр по нему Земельный офис не ведёт.
• Назначение — ведение сельского хозяйства квалифицированными безземельными тайскими фермерами. Строительство виллы, курорта или второго дома, как правило, противоречит условиям надела.
• Передача — по данным тайских юридических источников, землю, как правило, нельзя продать, заложить или передать, кроме как по наследству законным наследникам либо в ALRO или фермерским организациям в целях земельной реформы.
• Регистрация — Земельный офис, как правило, не может зарегистрировать на ней аренду, узуфрукт, суперфиций или ипотеку, поэтому защита, описанная в материале об аренде и фригольде, здесь отсутствует.

Почему деньги иностранца под риском

Среди описанных последствий нарушения условий — отзыв надела и возврат земли государству, снос построек. Замаскированная передача через тайского супруга, номинала или компанию считается ничтожной, а иностранец, заплативший «продавцу», может иметь лишь слабые шансы вернуть деньги. Здесь действует та же логика, что и для номинальных схем: титула нет, а риск проверок и санкций есть. Сообщается, что практика Верховного суда строга, в том числе по разделу имущества при разводе и по завещаниям; любое дело проверяйте с юристом.

Как распознать до оплаты

• Прочитайте заголовок — на подлинном бланке указано Управление земельной реформы (ALRO); чаноте и Nor Sor 3 Gor несут гаруду Земельного департамента. Сравните с типами в материале о титулах.
• Не верьте «потом переоформим» — обещание превратить участок в чаноте или разрешить строительство требует письменного подтверждения провинциального офиса ALRO; сообщается о конверсии части наделов в «сельскохозяйственные» документы, но они сохраняют ограничение на ведение фермерского хозяйства и запрет передачи (условия программы здесь не проверялись).
• Проведите полную проверку — см. чек-лист проверки и предупреждение о PBT5/Sor Por Kor.

Что делать вместо этого

Ищите землю с титулом (чаноте или Nor Sor 3 Gor с понятным путём к чаноте) и используйте зарегистрированную аренду или законную структуру, как описано в материале о владении виллой иностранцем. До внесения задатка попросите тайского юриста проверить документ в выдавшем его ведомстве.