Зачёт встречных долгов в сделках с недвижимостью в Таиланде (ГТК ст. 341-344)

Можно ли вычесть то, что продавец, арендатор или строитель должен вам, из того, что должны им вы? Часто да: по ст. 341-344 ГТК, если двое должны друг другу однородное и оба обязательства подлежат исполнению, любой из них может погасить свой долг зачётом в пределах совпадающей суммы, если природа обязательства этого не исключает.

Как работает зачёт

• Ст. 341 — условия. Однородные обязательства (обычно денежные), оба подлежат исполнению, природа не исключает зачёт. Стороны могут договориться иначе, но это нельзя противопоставить добросовестному третьему лицу.
• Ст. 342 — заявлением. Зачёт совершается заявлением одной стороны другой. Оно не может содержать условия или начального/конечного срока и действует задним числом — с момента, когда долги впервые могли быть зачтены.
• Ст. 343 — разные места исполнения. Разное место платежа не препятствует зачёту, но ссылающийся на него возмещает другой стороне возникший убыток.
• Ст. 344 — возражения и давность. Требование, против которого есть возражение, зачесть нельзя. Требование, по которому истекла давность, можно использовать, если срок не истёк к моменту, когда зачёт стал возможен.

Где это важно на Пангане

• Аренда против залога или затрат на ремонт — стороны могут взаимно зачесть суммы, но оспариваемое требование может не подойти; см. обязанности арендодателя и арендатора.
• Штрафы и проценты — зачёт штрафа против остатка цены зависит от того, подлежит ли штраф уплате; см. штрафные условия.
• Платежи строителю — удержание за дефекты — отдельное право; см. ответственность строителя за дефекты.
• Задатки — у них свои правила; см. задаток.

Вывод: зачёт — односторонне безусловное письменное заявление, поэтому направьте чёткое уведомление с долгами и суммами. Не занижайте платёж молча по спорной сумме — это само может стать просрочкой. Тексты статей — непроверенные английские переводы; уточните у тайского юриста.