Закон об эскроу в Таиланде: почему им почти не пользуются застройщики вилл на Ко Пангане

Можно ли настоять, чтобы депозит за виллу или кондо на Ко Пангане держался на нейтральном эскроу-счёте до завершения строительства? Юридически — да: тайский Закон об эскроу Б.Э. 2551 (2008) позволяет покупателю и продавцу договориться о проведении платежей через агента, лицензированного Министерством финансов. На практике почти ни один застройщик на Пангане на это не согласится, потому что закон лишь сделал эскроу опциональным, а вся экономика мелкомасштабного строительства вилл держится на депозитных деньгах, которые эскроу заблокировал бы.

Что на самом деле устанавливает закон

• Держать средства могут только лицензированные агенты — коммерческие банки, другие финансовые организации, лицензированные Министерством финансов, либо юридическое лицо со специальной лицензией на эскроу-деятельность. Обычный клиентский счёт юриста или счёт офиса риелтора — это не эскроу по этому закону, как бы это ни рекламировалось.
• Агент обязан быть нейтральным. Он не может быть банком самого застройщика или иначе связан с одной из сторон — структурная защита от того, что агент незаметно будет действовать в пользу продавца.
• Средства высвобождаются по условиям договора, а не по запросу. Трёхстороннее эскроу-соглашение точно определяет, когда переводятся деньги — как правило, привязано к этапам строительства, — и агент обязан перевести средства в течение 30 дней после выполнения условия.
• Работа в качестве нелицензированного эскроу-агента — уголовное правонарушение, со штрафами, по сообщениям, до 1 000 000 бат — закон нацелен как на предотвращение неформальных, нерегулируемых «эскроу»-схем, так и на защиту покупателей, использующих настоящий механизм.

Почему застройщики отказывают

Закон писался именно с прицелом на предпродажи строящейся недвижимости, но так и не прижился. Застройщики вилл и кондоминиумов в Таиланде — включая некоторых крупных игроков, пробовавших эскроу-программы после 2008 года, — зависят от депозита в 10-20% и поэтапных платежей за прогресс строительства, чтобы реально финансировать стройку; проведение этих денег через независимого агента, высвобождающего их только против подтверждённых этапов, отрезает застройщика от оборотного капитала, на который опирается стройка. Некоторые застройщики, которые всё же предлагали эскроу, позже отказались от него, ссылаясь на слишком низкий спрос покупателей, не оправдывающий дополнительную отчётность и администрирование. На небольших виллах и земельных проектах Ко Пангана эскроу практически никогда не предлагается.

Это другая защита, отличная от правил 2025 года о невозврате депозита

Не путайте это с запретом OCPB 2025 года на недобросовестные условия об удержании депозита — то правило регулирует, что договор может сказать об удержании вашего депозита, если вы откажетесь от сделки. Закон об эскроу — совсем о другом: кто физически держит деньги, пока договор исполняется. Договор может пройти проверку OCPB на справедливость формально и при этом с первого дня оставлять 100% вашего депозита на обычном операционном счёте застройщика.

Что просить взамен

• График платежей, привязанный к подтверждённым этапам строительства — фундамент, каркас, крыша, отделка, сдача — вместо крупного аванса с несколькими последующими крупными платежами. Это реалистичная замена эскроу, на которую большинство застройщиков Пангана реально согласятся.
• Независимый осмотр объекта перед каждым платежом, желательно вашим собственным инженером или юристом, чтобы платёж за этап не высвобождался только на основании слова застройщика.
• Проверка юристом условий оплаты в договоре купли-продажи, а не только пунктов о праве собственности и передаче — см. что реально включает гонорар юриста по недвижимости на Пангане.
• Проверка репутации застройщика до подписания чего-либо — завершённые прошлые проекты, статус титула на землю и разрешения на строительство, как описано в покупке на этапе строительства: новые проекты.

Всё это не означает, что покупка на этапе строительства на Пангане небезопасна — это означает, что юридическая защита, которую можно было бы ожидать от «эскроу», здесь почти никогда реально не существует, поэтому настоящая защита должна исходить из того, как выстроены график платежей и договор, а не из того, что нейтральная третья сторона держит ваши деньги.