Когда в Таиланде полагается комиссия брокера по недвижимости? Статьи 845–848 ГТК

Когда продавец или покупатель на Пхангане действительно должен платить комиссию брокеру? По статьям 845–848 ГТК исходное правило: комиссия зарабатывается, только если работа брокера привела к заключённому договору. Всё остальное — ставка, эксклюзивность, что происходит после окончания поручения — берётся из брокерского договора. О том, кто вправе законно работать брокером, см. ограничения для иностранных риелторов.

Четыре основных правила

• Статья 845 — по результату. Тот, кто обещал вознаграждение брокеру за указание возможности заключить договор или за его организацию, обязан платить, только если договор заключён вследствие этого указания или посредничества. Если договор заключён под отлагательным условием, комиссию нельзя требовать до его наступления. Расходы возмещаются, только если так условлено, даже если договор не заключён.
• Статья 846 — подразумеваемое вознаграждение. Комиссия считается подразумеваемо согласованной, если поручение по обстоятельствам обычно выполняется за плату. Если размер не определён, считается согласованным обычное вознаграждение.
• Статья 847 — без двойной игры. Брокер не вправе требовать вознаграждение и расходы, если вопреки поручению действовал также в интересах третьей стороны или принял от неё обещание платы, несовместимое с добросовестностью.
• Статья 848 — ограниченная ответственность. Брокер лично не отвечает за исполнение заключённого через него договора, если только не скрыл от одной стороны имя другой.

Что это значит на практике

• Комиссия привязана к сделке, а не к показу. Брокеру, который лишь показал виллу, плата не положена автоматически: он должен быть причиной заключения договора. Одно юридическое руководство называет это «действенной причиной» и указывает, что комиссия обычно возникает при подписании договора купли-продажи или аренды. Проверьте, как ваш договор определяет момент: подписание ДКП, задаток или регистрация в земельном управлении.
• Условия важны. Если покупка условная, например получением разрешения, статья 845 откладывает требование до наступления условия. Укажите это в договоре; см. руководство по договору купли-продажи.
• Кто платит — вопрос договорённости. Та же юрфирма пишет, что обычно платит собственник, а на Пхангане агенту обычно платит продавец. См. пошаговое руководство по покупке, прежде чем считать, что покупатель не платит ничего.
• Законной ставки нет. Тот же источник описывает рыночную практику примерно в три–пять процентов от цены для жилой недвижимости, для другой она отличается. Считайте это рыночным диапазоном и торгуйтесь.
• Эксклюзивный и неэксклюзивный. Эксклюзивное поручение запрещает собственнику пользоваться другими брокерами или продавать самому в период эксклюзивности. Неэксклюзивное позволяет работать нескольким брокерам, платят только успешному.
• «Хвостовой» период. Договоры часто защищают брокера, если ранее представленный покупатель подписывает вскоре после окончания поручения. Прочитайте срок и круг покупателей.

Конфликт интересов

Статья 847 — основание для вопросов к брокеру, взявшему деньги с обеих сторон без раскрытия. Спросите агента письменно, представляет ли он вас, другую сторону или обоих и получает ли какие-либо платежи от застройщика или другой стороны. У агентов есть и обязанности по противодействию отмыванию денег; см. проверки AMLO.

Чек-лист перед подписанием брокерского договора

• Ставка комиссии в батах или процентах и от чего она считается (цена, за вычетом сборов или за рай).
• Событие, дающее право на комиссию, и откладывают ли его условия.
• Срок эксклюзивности, право расторжения и «хвост».
• Какие покупатели считаются представленными брокером.
• Расходы — только если вы намерены их возмещать, по статье 845.
• Письменный договор. Практики настойчиво рекомендуют его, и его проще доказать, чем устные условия.

Если агент просит оплату до появления какого-либо договора, это выходит за рамки правила статьи 845 и требует осторожности. Дайте тайскому юристу проверить любую нестандартную плату или условие об эксклюзивности до подписания, а об агенте, действующем по вашему полномочию, см. ответственность по агентству и доверенности.