Частные займы под тайскую недвижимость: лимит 15% годовых, письменная форма и проценты за просрочку

Какой максимальный процент вправе законно взимать частный (не банковский) кредитор по займу, связанному с тайской недвижимостью? По ст. 654 ГКК проценты не могут превышать 15% в год; если договором установлена более высокая ставка, она снижается до 15%. Банки и другие финансовые учреждения действуют по отдельному законодательству и могут взимать иначе, поэтому этот лимит важен прежде всего для частных займов и рассрочки от продавца.

Три нормы ГКК, которые важны

• Ст. 653 — письменная форма — денежный заём свыше 2 000 бат не подлежит судебному взысканию без письменного доказательства займа, подписанного заёмщиком.
• Ст. 654 — лимит 15% — «проценты не могут превышать 15% в год; при установлении договором более высокой ставки она снижается до 15% в год».
• Ст. 655 — нет процентов на проценты — проценты сами не приносят процентов, но стороны могут письменно договориться, что проценты, начисленные не менее чем за год, присоединяются к основной сумме.

Уголовно-правовой уровень

Закон о запрете взимания процентов по чрезмерной ставке 2560 г. (2017), действующий с 16 января 2017 г., заменил закон 1932 г. По обзору Tilleke & Gibbins, он повысил максимальное наказание до двух лет лишения свободы и/или штрафа до 200 000 бат, а также направлен против сокрытия чрезмерных процентов — например, ложных сведений о сумме займа или получения иных выгод помимо процентов. Для кредитора обход лимита — реальный юридический риск, а не договорная мелочь.

Проценты за просрочку, если ничего не согласовано

Чрезвычайный указ 2021 г. о поправках к ГКК (в силе с 11 апреля 2021 г.) установил законную ставку по ст. 7 в размере 3% годовых с пересмотром министерством финансов раз в три года, а ставку за просрочку по ст. 224 для денежных долгов — на уровне ставки по ст. 7 плюс 2 п.п. (на момент принятия 5%). Ст. 224/1 применяет проценты за просрочку к неуплаченному платежу, а не ко всей сумме основного долга. Это действует, только если договор не устанавливает собственную ставку; поскольку ставку по ст. 7 могут пересматривать, актуальное значение уточните у юриста.

Где это важно в сделках с недвижимостью

• Рассрочка от продавца или частный «мостовой» заём — держите ставку не выше 15%, оформляйте заём подписанным документом и избегайте комиссий, похожих на замаскированные проценты.
• Ипотека как обеспечение — зарегистрированная ипотека обеспечивает долг, но не снимает лимит процентов; см. просрочка по ипотеке и обращение взыскания и очерёдность ипотек.
• Кхай фак вместо займа — некоторые кредиторы используют продажу с правом выкупа, чтобы обойти правила кредитования; см. кхай фак — почему это рискованно для продавца и регулируется защитным законом.
• Банковское финансирование — варианты для иностранцев описаны в материале финансирование покупки иностранцем.

Материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией; договор частного займа или рассрочки от продавца должен составлять тайский юрист.