Продажа с правом выкупа (кхайфак): тайский земельный договор, который не является ипотекой

Почему на титуле земли на Ко Пангане иногда встречается пометка «кхайфак» вместо ипотеки? Потому что кхайфак (ขายฝาก), «продажа с правом выкупа» по статьям 491-502 Гражданского и коммерческого кодекса, — это совсем другой правовой инструмент, чем ипотека. Покупатель становится полноправным собственником в момент регистрации договора, а продавец сохраняет лишь ограниченное по времени договорное право выкупить имущество обратно. Пропустите этот срок — и оспаривать в суде нечего: право собственности покупателя уже полное и завершённое.

Чем это отличается от ипотеки

• Право собственности переходит немедленно (статья 491) — в отличие от ипотеки, где заёмщик сохраняет титул и лишь предоставляет кредитору зарегистрированное обеспечительное право на него.
• Нет процедуры обращения взыскания при просрочке — поскольку покупатель уже владеет имуществом, пропущенный срок выкупа не запускает ничего похожего на судебную процедуру обращения взыскания и торгов, описанную в Что происходит при невыплате тайской ипотеки; право собственности просто окончательно закрепляется за покупателем.
• Жёсткий потолок срока выкупа — максимум 10 лет для земли и строений, 3 года для движимого имущества (статья 494); любой более длинный срок, прописанный в договоре, автоматически сокращается до этого законного максимума (статья 495).

Закон 2019 года, защищающий продавцов земли

Поскольку кхайфак долго использовался, чтобы неформально лишать уязвимых землевладельцев их земли по символической «цене продажи», закон о защите граждан в договорах продажи земли с правом выкупа для сельского хозяйства или проживания B.E. 2562 (2019) теперь отдельно регулирует договоры кхайфак на землю, используемую для земледелия или как жильё. Он устанавливает срок выкупа не менее 1 года и не более 10 лет, ограничивает сумму выкупа эффективной ставкой не более 15% годовых (считая от даты продажи до даты погашения), позволяет продавцу выкупить землю досрочно по пропорционально уменьшенной цене и гарантирует продавцу право продолжать жить на земле или обрабатывать её в течение срока выкупа без арендной платы покупателю.

Почему это важно для покупателя или виллы, оформленной на компанию

• Это не создаёт способа обойти запрет на владение землёй для иностранцев. Кхайфак остаётся продажей земли, и ограничение Земельного кодекса на иностранное владение применяется к нему точно так же, как и к любой другой передаче — см. Как иностранец законно владеет виллой.
• Проверяйте оборот титула. Зарегистрированный кхайфак отражается пометкой на чаноте — там же, где была бы отмечена ипотека или сервитут, — это часть стандартной проверки в Юридической проверке перед покупкой на Ко Пангане. Земля, всё ещё находящаяся в сроке выкупа, означает, что титул зарегистрированного собственника условен, а не окончателен.
• Тайская компания-мажоритарий, держащая землю под вашей виллой, берёт на себя более острый риск с кхайфак, чем с ипотекой, если когда-либо привлекает так деньги — пропустив срок, компания теряет землю немедленно и без какого-либо судебного процесса, а не просто обременяет её.

Кхайфак — законный и давно существующий тайский инструмент финансирования, но он ведёт себя совсем не так, как ипотека западного образца. К любому кхайфак, обнаруженному на титуле, или любому предложению о финансировании от продавца, оформленному так, стоит относиться как к полной продаже с тикающими часами — а не как к займу.