Пхукет поднял потолок застройки склонов с 80 до 140 метров в 2024 году — могут ли смягчиться правила на Ко Пангане так же?

Если Пхукет смягчил запрет на застройку склонов, смягчатся ли так же правила Ко Пангана? Вопрос закономерный, учитывая, как часто правила двух островов объединяют в один разговор — но честный ответ в том, что правила Пангана устроены не так, как были устроены правила Пхукета, и поэтому нет аналогичного давления в сторону такого же смягчения. Вот что на самом деле изменилось на Пхукете и почему перенос этой логики на Панган слабее, чем кажется.

Что на самом деле изменилось на Пхукете

Одобренное Кабинетом министров зонирование от Министерства природных ресурсов и окружающей среды было опубликовано в Королевском вестнике 13 декабря 2024 года и вступило в силу на следующий день. Оно подняло потолок застройки в Зоне 6 Пхукета — большей части острова, за исключением побережья, охраняемого горного массива Наккерд и плотно застроенных районов вроде Пхукет-Тауна — с 80 до 140 метров над уровнем моря. До этого земля выше 80 м фактически была непригодна для застройки с тех пор, как в 2017 году вступили в силу собственные провинциальные правила экологической защиты Пхукета, из-за чего владельцы склоновых участков платили земельный налог за землю, которую по закону не могли использовать.

Прилагаемые условия

• Право распространяется только на землю, оформленную в собственность до 2017 года — это льгота для уже существующих владельцев, попавших под правило 2017 года, а не открытие пути для новой субдивизии склонов.
• Только отдельно стоящие строения — никаких курортов, комплексов вилл из нескольких зданий и никаких соседних построек на прилегающих участках.
• Ограничение высоты 6 м и площади застройки 90 м², при этом не менее 70% участка должно оставаться зелёной зоной, и половина этой площади — немощёной, под естественную растительность.
• Обязательная оценка риска оползней, затопления и эрозии от Провинциального управления общественных работ и городского планирования Пхукета до одобрения конкретного проекта.

Чиновники представили изменение как исправление несправедливости — землевладельцы годами платили налог за землю, на которой не могли строить — уравновешенное теми же рисками оползней и экологии, которыми в своё время обосновывали линию в 80 м.

Почему исходная точка Ко Пангана иная

Правила для склонов на Пангане основаны на отдельном, более новом инструменте — уведомлении провинциальной экологической защиты Сурат Тани, охватывающем Ко Самуи, Ко Панган и Ко Тао и действующем с 22 мая 2025 года. В отличие от старого правила Пхукета, оно никогда не было полным запретом выше фиксированной высоты. Как указано в Ограничения на застройку склонов на Ко Пангане и Правила отступа от берега на практике, отдельный дом выше 140 м уже сегодня легально можно построить на Пангане — с ограничением площади примерно 90 м² и примерно 70% участка под открытым пространством, что по духу похоже на то, что новый уровень 80–140 м теперь разрешает на Пхукете. Владельцы на Пангане никогда не оказывались в положении пхукетских землевладельцев до 2024 года — платящих налог за склоновую землю без какого-либо законного пути её застроить.

Тенденция на Пангане движется в обратную сторону

Если уж на то пошло, контроль на Пангане скорее ужесточается, чем смягчается. Оперативная группа «модели Самуи» с дронами и GPS-картированием распространилась на остров и уже выносила предписания о сносе вилл, построенных с превышением разрешённой высоты или уклона — см. Контроль по «модели Самуи» распространяется на Панган. Это противоположное давление тому, что привело к изменению на Пхукете в 2024 году: Пхукет отреагировал на землевладельцев с действительно замороженным, неиспользуемым капиталом; текущая история Пангана — это более строгий контроль соблюдения лимитов, которые и так разрешают строительство, просто в жёстких рамках.

Прецедент, который действительно сохраняет значение, — это сам механизм, а не результат: одобренное Кабинетом министров зонирование в рамках уведомления о провинциальной экологической защите — это именно тот инструмент, который установил текущие лимиты Пангана и в принципе мог бы их изменить в будущем. Ничто в текущих сообщениях не говорит о том, что это рассматривается для Ко Самуи, Ко Пангана или Ко Тао. Покупайте и проектируйте, исходя из сегодняшних ограничений — изложенных в Ограничения на застройку склонов на Ко Пангане — а не из надежды на смягчение, которое опыт Пхукета на самом деле не предсказывает.