«Гарантированная доходность аренды» от застройщика: как на самом деле финансируется гарантия и где она может не сработать

Некоторые новые проекты вилл на Ко Пангане рекламируют гарантированную или прогнозируемую годовую доходность 12-16% — заметно выше того, что обычно приносит вилла при независимом управлении. Реальна ли гарантия? Обычно сам платёжный механизм реален, но доходность — не то, чем кажется: чаще всего это преимущественно собственные деньги покупателя, возвращаемые по графику, оформленные как договор, от которого у застройщика есть вполне реальная законная возможность отказаться.

Откуда на самом деле берутся деньги на «гарантию»

• Завышенная цена покупки — основной источник финансирования. Юниты в программах с гарантированной доходностью обычно продаются выше сопоставимой рыночной стоимости; надбавка фактически образует фонд, из которого застройщик выплачивает «гарантию» обратно покупателю — по сути, покупателю частично возвращают его же деньги.
• Реальный доход от аренды дополняет схему, особенно когда проект уже устоялся и заполняемость выросла, но для большинства программ с гарантированной доходностью он не является основным источником.
• Субсидия застройщика за счёт маркетингового бюджета случается изредка, в основном в проектах брендированной недвижимости или кондо-отелей, но это скорее исключение, чем правило.
• Сравните цену за квадратный метр юнита с сопоставимыми виллами, продаваемыми независимо поблизости, прежде чем судить о реальности доходности — надбавка в 15-25% к цене сама по себе финансирует большую часть заявленной гарантии.

Чем «гарантия» является юридически — и чем не является

Гарантия аренды обычно оформляется как отдельный договор управления по схеме rental pool или leaseback, действующий параллельно с договором купли-продажи (SPA), а не как банковская гарантия вклада, страховой продукт или лицензированная инвестиционная схема с законодательной защитой инвестора. Её ценность полностью зависит от платёжеспособности и готовности плательщика исполнять обязательства — это обычное гражданско-правовое денежное обязательство, а не гарантированная доходность в финансовом смысле слова. Если плательщиком выступает небольшая компания под один проект, и она впоследствии перестаёт подавать ежегодную отчётность, её могут полностью исключить из реестра юридических лиц по статьям 1273/1-1273/4 Гражданского и торгового кодекса — см. что происходит, когда тайская компания-владелец недвижимости становится недействующей — и тогда обязательство по гарантии останется за компанией, которая юридически больше не существует.

Форс-мажор: оговорка, уже применявшаяся для остановки выплат

Статья 8 Гражданского и торгового кодекса определяет форс-мажор широко — как «любое событие, наступление или пагубный результат которого невозможно было предотвратить, даже если лицо, против которого оно произошло или угрожало произойти, приняло бы такую разумную осторожность, какая могла бы ожидаться от него». Статья 219 освобождает должника от обязательства, исполнение которого стало невозможным по обстоятельству, за которое он не отвечает. Это не теоретический риск: когда COVID-19 обрушил заполняемость на всех курортных рынках побережья Таиланда, несколько застройщиков, продавших юниты с гарантией аренды, разослали уведомления о форс-мажоре и приостановили выплаты — этот сценарий уже реализовывался один раз в массовом масштабе, а не является гипотетическим риском, обозначенным впервые.

Если застройщик прекращает выплаты без реальных оснований для форс-мажора, средства защиты покупателя по тайскому праву — обычные меры за нарушение договора: возмещение убытков, ограниченное потерями, естественно вытекающими из нарушения (умозрительные убытки не возмещаются), законные проценты за просрочку на невыплаченные суммы, а при серьёзном нарушении — расторжение договора гарантии с реституцией. На периодические платежи, такие как гарантия аренды, как правило, распространяется 5-летний срок давности. Всё это зависит от того, есть ли у плательщика реальные активы для удовлетворения судебного решения против него — именно это на практике ограничивает применение любых из этих средств защиты против недокапитализированной проектной компании.

Чек-лист тревожных сигналов перед подписанием

• Заявленная доходность заметно выше того, что реально достижимо при независимом управлении. Хорошо управляемая вилла на Самуи или Пангане обычно приносит валовую доходность 7-10% до вычета комиссии за управление в 15-25% — см. проверку независимой управляющей компании для реального расчёта расходов. Двузначная «чистая гарантированная» цифра на многолетний срок заслуживает проверки, а не автоматического доверия.
• Установите точно, какое юридическое лицо обязано выплачивать гарантию — сам застройщик или недокапитализированная проектная компания — и что произойдёт с этим обязательством, если это лицо будет продано, ликвидировано или исключено из реестра.
• Проверьте, действительно ли гарантия выплачивается независимо от заполняемости, или содержит оговорку о форс-мажоре либо затруднительных обстоятельствах, достаточно широкую, чтобы приостановить выплату при обычном спаде спроса, а не только при настоящей катастрофе.
• Уточните точный срок действия гарантии и спросите, что произойдёт в день её истечения. Многие программы незаметно переходят на стандартное разделение дохода по схеме rental pool — и тогда прежняя надбавка к цене становится реальными расходами, а не доходом, если только рыночная аренда к этому моменту не подтянулась.
• Поручите независимому юристу — не рекомендованному застройщиком — проверить гарантию как отдельный договор, отдельно от договора купли-продажи, со своими условиями расторжения, разрешения споров и применимого права.

Относитесь к заголовку «гарантированная доходность» как к схеме финансирования, а не к инвестиционной доходности: это способ вернуть часть цены покупки обратно частями в течение нескольких лет, упакованный в обещание, зависящее от платёжеспособности и готовности одного контрагента платить. См. покупку на этапе строительства на Ко Пангане для более широкого чек-листа проверки застройщика, частью которого это является.