Когда тайская компания-владелец недвижимости «засыпает»: риск исключения из реестра по статье 1273

Что происходит с виллой, оформленной через тайскую компанию по схеме 49/51 (см. [когда тайская компания оправдана](/ru/knowledge/thai-company-for-property-49-51)), если никто не подаёт её годовую отчётность? Статьи 1273/1–1273/4 Гражданского и торгового кодекса дают Регистратору Департамента развития бизнеса право полностью исключить компанию из реестра за одну лишь бездеятельность — без мошенничества, номинального владения или нарушений Земельного кодекса. Это чисто административная ловушка из-за небрежности с документами, отличная от рисков, связанных с проверками на номинальных владельцев и происхождением средств, уже описанных на этом сайте, и она бьёт именно по той «спящей» холдинговой компании, которую иностранный владелец создал один раз, а затем перестал активно вести.

Как компанию на самом деле исключают из реестра (статьи 1273/1–1273/3)

Процедура проходит в два этапа уведомлений. Сначала, если у Регистратора есть разумные основания полагать, что компания не ведёт деятельность — как правило, из-за серии пропущенных подач годовой финансовой отчётности и списка акционеров — он направляет заказное письмо с просьбой подтвердить статус компании в течение 30 дней. Если компания подтверждает бездействие или просто не отвечает, Регистратор публикует объявление в местной газете и направляет второе заказное письмо с предупреждением, что через 90 дней, если не будет доказано иное, компания будет исключена из реестра. По истечении этого срока Регистратор исключает компанию из реестра и публикует это в Правительственном вестнике. С момента исключения компания немедленно теряет статус юридического лица.

Что исключение из реестра реально делает с землёй

Исключённая из реестра компания не может совершать или регистрировать никакие сделки — юридически она больше не существует, чтобы подписать договор купли-продажи, ипотеки или аренды. Земля, всё ещё числящаяся в Земельном департаменте на имя такой компании, оказывается в подвешенном состоянии: никто не может ей распорядиться, пока компания не будет восстановлена. При этом статья 1273/3 даёт одну защиту кредиторам и покупателям: личная ответственность каждого директора, управляющего и акционера сохраняется в полном объёме, как будто компания никогда не теряла статус, — то есть исключение из реестра не способ уйти от долгов или претензий компании.

Восстановление компании (статья 1273/4): окно в 10 лет

• Причиной становится чистая небрежность с документами, а не мошенничество. Серия пропущенных годовых подач в ДРБ после того, как иностранный владелец перестаёт активно вести компанию — обычное дело, когда семья переезжает, продаёт другие активы или просто перестаёт платить бухгалтеру, — уже достаточна, чтобы запустить проверку.
• Перед исключением направляются два письма и публикуются два объявления, но они доходят только до владельца, который их отслеживает. 30-дневное письмо-запрос и 90-дневное финальное уведомление отправляются на юридический адрес компании; устаревший адрес (частая проблема у отсутствующих иностранных директоров) означает, что первым сигналом станет застопорившаяся сделка купли-продажи или рефинансирования в Земельном департаменте.
• Восстановление — это ходатайство в гражданский суд, а не форма Департамента развития бизнеса. Сама компания, партнёр, акционер или кредитор должны обратиться в суд и убедить его либо в том, что на момент исключения компания действительно «вела деятельность или функционировала», либо в том, что восстановление справедливо по иным основаниям.
• Срок — 10 лет с даты исключения — после этого заявление о восстановлении подать уже нельзя, независимо от обстоятельств.
• Забытая недвижимость уже становилась причиной реальных восстановлений. Tilleke & Gibbins и Bangkok Post сообщают о случаях, когда упущенная ликвидатором аренда торгового помещения, а в другом деле — необнаруженные правоустанавливающие документы компании на землю, признавались тайскими судами достаточным основанием для восстановления бездействующей или ликвидированной компании спустя годы.

Практический вывод работает в обе стороны. Владельцу, использующему структуру 49/51, нужно поддерживать подачу годовой финансовой отчётности и списков акционеров в актуальном состоянии всё то время, пока компания владеет землёй на Пангане, — даже после того, как вилла перестала активно использоваться, — потому что «заснувшая» компания рискует оказаться именно в таком подвешенном состоянии. А покупателю, рассматривающему виллу, оформленную на компанию, стоит проверить, что компания продавца отражена в реестре как «действующая», а не «бездействующая» или в процессе исключения, через собственный поиск по реестру Департамента развития бизнеса — ещё один пункт в чек-лист комплексной проверки наряду с проверками, уже описанными для покупки виллы, оформленной на компанию.