Закон Таиланда об обеспечении бизнеса: как компания-владелец виллы может заложить бизнес или арендный доход, а не только землю

Может ли тайская компания-владелец недвижимости взять кредит под залог чего-то, кроме самого титула на землю? Да — Закон об обеспечении бизнеса B.E. 2558 (2015), вступивший в силу 2 июля 2016 года, создал вторую, полностью отдельную систему обеспечения наряду с реестром ипотек Земельного департамента: компания может заложить свой бизнес как имущественный комплекс, договорные требования (включая поток дохода от аренды виллы), движимое имущество или интеллектуальную собственность, зарегистрировав это в Бюро регистрации обеспечения бизнеса при Департаменте развития бизнеса (DBD) Министерства торговли.

Что на самом деле можно заложить

• Сам бизнес как имущественный комплекс — действующее предприятие, включая деловую репутацию и текущие отношения с клиентами, а не просто перечень физических активов.
• Дебиторскую задолженность и договорные требования — право на будущий платёж, например поток дохода от бронирований у компании, сдающей виллу в аренду, можно заложить без передачи какого-либо физического актива.
• Движимое имущество, используемое в бизнесе — оборудование, транспорт, мебель, товарные запасы и сырьё, без физической передачи их кредитору.
• Интеллектуальную собственность — товарные знаки, патенты, авторские права и аналогичные права.
• Недвижимое имущество, но лишь в узком случае — землю или строения можно заложить по этому закону (а не в виде обычной ипотеки по Земельному кодексу) только если сам бизнес залогодателя относится к сфере недвижимости; это не общая замена ипотеки для любой виллы, принадлежащей компании.
• Другие категории, добавленные министерским регламентом — например, многолетние насаждения, которые DBD добавил после первоначального принятия закона.

Отдельный реестр, отдельная очередь приоритета

В отличие от ипотеки, которая регистрируется на титуле в местном Земельном офисе, договор обеспечения бизнеса регистрируется в отдельной централизованной базе данных DBD — совсем в другом государственном ведомстве, со своей системой учёта. Приоритет между конкурирующими обеспечительными правами на один и тот же объект определяется строгим правилом «первый зарегистрировался — первый в очереди»: чей договор система DBD отметила по времени раньше, тот и имеет приоритет, независимо от того, кто из кредиторов первым согласовал условия. Проверка due diligence компании, уже владеющей виллой, теперь должна включать поиск по реестру обеспечения бизнеса DBD, а не только проверку титула в Земельном офисе — доход компании от аренды или сам арендный бизнес можно заложить так, что это вообще не отразится на титуле земли.

Что происходит при неисполнении обязательств

Закон ограничивает круг лиц, которые могут выступать получателем обеспечения (security receiver), конкретными лицензированными организациями — банками, финансовыми компаниями, кредитными компаниями под залог недвижимости (credit foncier), страховыми компаниями и некоторыми другими установленными субъектами; чисто офшорный, нелицензированный кредитор, как правило, не может занимать эту роль напрямую. При неисполнении обязательств получатель обеспечения может завладеть заложенным имуществом, управлять или сохранять его, а также распорядиться им — как правило, через публичные торги или частную продажу — без предварительного прохождения судебной процедуры обращения взыскания, которая применяется к обычной ипотеке при просрочке. Судебное принудительное исполнение остаётся доступным как запасной вариант, если должник отказывается сотрудничать.

Почему это важно для структуры 49/51

Для иностранного покупателя, использующего тайскую компанию для владения виллой, этот закон создаёт канал финансирования и обременения, полностью находящийся за пределами системы ипотек по Земельному кодексу, с которой знакомо большинство покупателей. Тайский совладелец или партнёр по совместному предприятию в принципе может использовать поток арендного дохода компании или сам арендный бизнес в качестве обеспечения по кредиту так, что это не появится при проверке титула на землю, — это ещё одна причина, по которой полная проверка истории регистраций компании в DBD, а не только записи Земельного офиса, должна входить в серьёзную процедуру due diligence перед покупкой доли в компании, владеющей виллой, или предоставлением ей займа.

Нерешённый вопрос: право аренды как таковое

Некоторые источники практикующих юристов описывают саму арендную позицию (leasehold) компании как объект, который можно напрямую заложить по этому закону; более детальный анализ юридической фирмы, напротив, представляет самостоятельное обеспечение в виде недвижимого имущества доступным только тогда, когда бизнес самого залогодателя относится к сфере недвижимости, описывая более общие категории «бизнес как имущественный комплекс» и «дебиторская задолженность» как надёжный путь для арендной компании-владельца виллы, а не право аренды само по себе. Источники расходятся именно в этом более узком вопросе — уточняйте конкретную структуру у тайского юриста и предполагаемой организации-получателя обеспечения, а не исходите из того, что право аренды всегда можно заложить отдельно.

Ничто из этого не заменяет обычное финансирование: большинство покупок виллы по-прежнему проходит через обычную ипотеку или кредит от продавца/застройщика. Но для компании, которая уже владеет арендным бизнесом, Закон об обеспечении бизнеса — это реальный, отдельный правовой канал для привлечения капитала под сам бизнес, и, что не менее важно, реальный канал, через который активы компании могут быть незаметно обременены другими лицами.