Рост налога на неиспользуемую землю в 2026 году и ужесточение лазейки с «сельхозназначением»

Почему в 2026 году налог на пустующий участок вырос? Для земли, не используемой три года подряд, Закон о налоге на землю и строения теперь добавляет автоматическую надбавку — ещё 0,3% сверх стандартной ставки для неиспользуемой земли, повторяющуюся каждые три года вплоть до потолка в 3%. 2026 год (B.E. 2569) — первый год, когда участки, простаивавшие с начала действия налогового режима, достигают этой трёхлетней отметки, и совпадает это с отдельным ужесточением правил, которыми землевладельцы долгое время пользовались, чтобы вовсе уйти от категории «неиспользуемая земля», высаживая на участке растения.

Надбавка в цифрах

• Стандартная ставка для пустующей/неиспользуемой земли — от 0,3% (до 50 млн бат оценочной стоимости) до 0,7% (свыше 5 млрд бат), в зависимости от диапазона стоимости.
• После трёх лет простоя подряд к стандартной ставке для соответствующего диапазона добавляется ещё 0,3%.
• Надбавка повторяется каждые три года простоя, вплоть до потолка в 3% — то есть участок может значительно превысить стартовую ставку, если так и не будет застроен или использован по назначению.
• Пример расчёта: участок стоимостью 100 млн бат, плативший 0,4% (400 000 бат в год) в течение первого трёхлетнего периода, переходит на 0,7% (700 000 бат в год) после применения надбавки — при том что сама земля не изменилась, изменилось только то, сколько она простояла без использования.

Лазейка через «сельхозназначение» — и почему она сузилась

Сельскохозяйственная земля облагается налогом гораздо мягче, чем пустующая: для физлиц первые 50 млн бат стоимости освобождены от налога, далее ставка может быть всего 0,01% с постепенным ростом; компании платят несколько больше, но всё равно заметно ниже разрядов для неиспользуемой земли. Этот разрыв давно подталкивал землевладельцев, особенно на престижных городских участках, высаживать растения исключительно ради перевода пустующей земли в категорию «сельскохозяйственной» — бананы, лайм, манго и подобные быстрые и дешёвые посадки настолько ассоциировались с этой практикой, что в Таиланде её обычно называют «лазейкой с банановыми деревьями».

Что ужесточили регуляторы

• Для каждой культуры действует минимальная плотность посадки — изначальный график Министерства финансов требовал не менее 200 банановых растений на рай (около 1600 м²), чтобы земля считалась действительно сельскохозяйственной, а не формально засаженной.
• Уведомление №3 Министерств финансов и внутренних дел 2025 года о критериях использования земли для сельхозцелей, действующее с 1 января 2025 года, расширило перечень до 57 категорий культур и деревьев и подняло ряд минимальных норм плотности — например, порог для эвкалипта вырос с 35 до 100 деревьев на рай.
• Несоответствие графику плотности означает, что земля оценивается как пустующая/неиспользуемая, а не сельскохозяйственная — что влечёт более высокую ставку (а для земли, простаивающей три и более года, — ещё и надбавку сверху), а также возможные доначисления и штрафы за прошлые годы неверной классификации.
• У местных оценщиков есть право инспектировать и проверять фактическое использование земли, поэтому редкая или явно декоративная посадка на престижном коммерческом участке — конкретная и известная цель проверок, а не упущенная формальность.

Что это значит для покупателя на Ко Пангане

Большинство клиентов Right Way Phangan покупают землю, чтобы строить, а не держать её пустующей про запас, — это ограничивает прямой риск. Но надбавка важна для тех, кто держит землю в течение длительного процесса разрешений или проектирования, либо купил её спекулятивно перед будущей стройкой. См. Строительство виллы на Ко Пангане: разрешения, зоны, сроки о том, насколько реально может растянуться этот период, и Налоги владельца: ежегодный земельный налог и налог при выводе дохода о том, как ежегодный земельный налог вписывается в общие расходы владения. Если на участке уже есть сельскохозяйственное использование — кокосы, фруктовые деревья или действующее хозяйство, — перед тем как считать льготную ставку само собой разумеющейся, проверьте с местным бухгалтером, соответствует ли посадка текущему графику плотности: критерии изменились в 2025 году и проверяются строже в 2026-м.

Практический вывод прост: участок не останется в самом низком налоговом разряде по умолчанию — ни потому, что простаивает дольше трёх лет, ни потому, что формальная посадка сама по себе больше не проходит порог сельхозназначения.