Новые правила регистрации завещаний в Таиланде (с 24 марта 2026): что обновить владельцу недвижимости

Меняет ли это, кто унаследует вашу недвижимость в Таиланде? Нет — меняется порядок составления и регистрации завещания. Министерский регламент о составлении завещаний и заявлений о наследовании B.E. 2569 был опубликован в Правительственном вестнике 22 января 2026 года и вступил в силу через 60 дней — 24 марта 2026 года. Он заменяет административный порядок, который практически не менялся с 1960-х годов, для «публичного завещания» (составляется и хранится районным чиновником) — формы, которую чаще всего рекомендуют иностранным владельцам недвижимости именно потому, что она оформляется и хранится государственным органом, а не в частном архиве.

Что именно изменилось

• Единые общенациональные формы — Департамент по делам провинциальной администрации (DOPA) теперь предписывает стандартизированные формы, используемые во всех районных управлениях, вместо разрозненной локальной практики.
• Регистрация в любом районном управлении — завещатель может зарегистрировать публичное завещание в любом Amphur, King Amphur или Bangkok Khet, а не только по месту регистрации своего адреса.
• Официальный реестр завещаний — каждое районное управление ведёт формальный реестр составленных у него завещаний, с выдачей заверенной копии и расписки завещателю.
• Более строгая проверка дееспособности и намерения — районным чиновникам предписано тщательнее проверять, что завещатель понимает и свободно выражает свою волю, и отказывать в оформлении при подозрении на принуждение или недееспособность.
• Чёткие требования к свидетелям — публичное завещание по-прежнему требует минимум двух подходящих свидетелей; выгодоприобретатели и их супруги не могут быть свидетелями, несовершеннолетние и лица без полной дееспособности не допускаются.

Как теперь выглядит процедура

Основные шаги остались узнаваемыми: в районное управление приносят удостоверение личности, опись имущества и двух подходящих свидетелей; завещатель устно заявляет свою волю чиновнику; чиновник фиксирует заявление на стандартизированной форме и зачитывает его для подтверждения; завещатель, свидетели и чиновник подписывают документ, ставится печать управления, завещание вносится в районный реестр. Регламент носит процедурный характер — он не затрагивает материальные нормы наследования Гражданского и коммерческого кодекса, которые определяют законных наследников при отсутствии завещания или порядок обязательных долей.

Нужно ли переоформлять уже существующее завещание?

Нет. Публичное завещание, зарегистрированное до 24 марта 2026 года по старой процедуре, сохраняет юридическую силу — регламент не имеет обратной силы и не аннулирует уже оформленные документы. Добровольная перерегистрация по новым стандартизированным формам необязательна и полезна главным образом, если ваше действующее завещание составлено давно, плохо документировано, или вы хотите воспользоваться ясностью нового официального реестра. Что действительно стоит проверить независимо от даты регистрации — соответствует ли содержание завещания тому, чем вы фактически владеете сегодня.

Почему это особенно важно для владельцев недвижимости

Как указано в статье Наследование на Ко Пангане, лизхолд, строение виллы и доли в компании наследуются по-разному по тайскому закону, а аренда не переходит автоматически, если это не прописано в самом договоре. Завещание работает только тогда, когда в нём корректно названы и описаны все эти тайские активы — более стандартизированная процедура регистрации — хороший повод проверить, что ваше завещание действительно перечисляет ваш текущий лизхолд, строение виллы и доли в тайской компании по их точному юридическому описанию, а не просто формулировкой «моё имущество в Таиланде».

• Гражданство или вид на жительство не требуются — для регистрации публичного завещания достаточно действующего загранпаспорта; тайская виза, разрешение на работу или прописка не нужны.
• Возьмите переводчика, если не говорите по-тайски — заявление и формы составляются на тайском языке, квалифицированный переводчик нужен, чтобы подтвердить, что вы понимаете фиксируемое содержание.
• Согласуйте тайское завещание с завещанием на родине — отдельное тайское завещание, охватывающее только тайские активы и составленное так, чтобы непреднамеренно не отменить завещание, составленное в вашей стране, — стандартная рекомендация тайских юридических фирм для иностранных владельцев.
• Заверенные переводы — если завещание (или заверенная копия из районного реестра) потребуется использовать за рубежом, заложите в бюджет заверенный перевод в дополнение к тайскому оригиналу.

Это реформа качества документооборота, а не изменение наследственного права как такового — но для иностранного владельца именно качество документооборота определяет, пройдёт ли у наследников гладкое наследственное дело или оспариваемое. Если ваше завещание составлено до продления аренды, реструктуризации компании или просто давно не пересматривалось — сейчас разумный момент попросить тайского юриста сверить его с тем, чем вы владеете фактически. См. также Фрихолд-кондо или лизхолд-вилла для иностранца о том, как тип актива влияет на то, что реально получает наследник.