Супруг, который не подписал: согласие по статье 1476 при покупке земли у состоящего в браке тайского продавца

Может ли супруг(а) тайского продавца отменить вашу покупку задним числом только потому, что не давал(а) на неё согласия? В принципе — да. Статья 1476 Гражданского и торгового кодекса требует письменного согласия обоих супругов, прежде чем один из них может в одиночку продать, обменять, заложить или сдать в аренду на срок более трёх лет земельный участок или дом, относящийся к син сомрот (совместной собственности супругов, нажитой в браке). Если такого согласия нет, статья 1480 позволяет второму супругу подать иск об отмене сделки. Это не делает сделку автоматически недействительной, и у добросовестного покупателя есть защита — но это пробел в документах, который стоит закрыть до подписания, а не разбирать уже в суде.

Что именно требует статья 1476

• Совместное согласие требуется только для определённых сделок — продажи, обмена, залога, сдачи в аренду на срок более трёх лет, а также предоставления узуфрукта, сервитута или superficies на землю или дом, относящиеся к син сомрот. Обычное управление совместным имуществом такого согласия не требует.
• Согласие должно быть письменным (статья 1479) для сделки с землёй или домом — устного согласия второго супруга недостаточно с точки зрения закона, даже если оба супруга впоследствии подтверждают, что были не против продажи.
• Сначала важно определить, син сомрот это или син суан тua. Требование действует, только если земля вообще является совместной собственностью. Имущество, которым тайский супруг владел до брака или которое получил лично в дар или по наследству, относится к син суан тua (личной собственности) и может быть продано без согласия второго супруга — подробнее о том, где на практике проводится и документируется эта граница, см. в статье Защита интересов иностранного супруга при браке в Таиланде.

Что происходит, если согласие не было получено

Статья 1480 не делает сделку без согласия автоматически недействительной — она оспорима. Не подписавший согласие супруг может подать иск об отмене, но только в течение одного года с момента, когда узнал о сделке, либо в течение десяти лет с момента самой сделки — в зависимости от того, что наступит раньше. Важно, что закон также защищает покупателя, который действовал добросовестно и заплатил реальную цену: суд оценивает, знал ли покупатель или должен был знать о том, что продавец состоит в браке и что имущество является совместным, прежде чем решать, отменять ли уже завершённую и зарегистрированную сделку. Такая защита существует, но полностью зависит от того, что может подтвердить досье due diligence покупателя — именно поэтому этот документ нужно собирать при подписании, а не приводить как аргумент постфактум в суде.

Что проверить до оплаты

• Сначала подтвердите семейное положение. Домовая книга (табиан баан) тайского гражданина или запрос о браке в районном офисе (Amphur) покажут, состоит ли продавец в браке и, если да, с какого момента — это важно для того, была ли земля приобретена до брака или во время него.
• Если продавец состоит в браке, получите письменное согласие супруга(и) на конкретную сделку, желательно в составе того же пакета документов, который будет рассматривать Земельный офис при регистрации, а не в виде отдельного письма, которое может потеряться.
• Если продавец утверждает, что земля относится к син суан тua (личной собственности), попросите документальное подтверждение — титул, датированный до брака, либо дарственную или свидетельство о наследовании на имя продавца лично — а не принимайте это утверждение на веру.
• Попросите юриста проверить это наряду со стандартными пунктами из чек-листа due diligence и процедуры дня регистрации в Земельном офисе — сотрудник Земельного офиса может в рабочем порядке запросить форму согласия супруга, даже если это не универсальное законодательное требование для каждой сделки.

Ничего из этого не меняет то, кто из иностранцев может владеть тайской землёй — это по-прежнему регулируется Земельным кодексом, а не правилами о совместной собственности супругов. Статья 1476 влияет на другое — на надёжность титула, за который вы платите: продажа состоящим в браке продавцом без документально подтверждённого согласия супруга несёт реальный, хотя и ограниченный по времени, риск отмены сделки. Короткий пакет документов, собранный до регистрации, закрывает этот пробел.