Новые правила OCPB 2025 года по аренде жилья в Таиланде: лимиты депозита для арендодателей от 3 объектов

Распространяются ли новые правила Таиланда для арендодателей на владельца, сдающего несколько долгосрочных юнитов на Ко Пангане? С 4 сентября 2025 года — да: постановление в рамках Закона о защите прав потребителей относит сдачу жилья в аренду к «контролируемому виду бизнеса» для любого арендодателя с не менее чем тремя жилыми объектами — порог снижен с пяти, установленных прежним правилом 2018 года. Постановление опубликовано в Королевском вестнике 6 июня 2025 года и отменяет предыдущую версию.

Лимиты депозита и аванса по арендной плате

• Краткосрочные договоры (до 3 лет) и долгосрочные договоры с помесячной оплатой — депозит плюс аванс по арендной плате в сумме ограничены тремя месяцами арендной платы.
• Долгосрочные договоры (свыше 3 и до 30 лет) с ежегодной оплатой — ограничены одной годовой арендной платой.
• Эти лимиты применяются к сумме депозита и аванса вместе, а не к каждому по отдельности — арендодатель не может брать три месяца депозита плюс ещё три месяца аванса в рамках краткосрочной/помесячной категории.

Сроки возврата и запрещённые начисления

• Повреждений не обнаружено — депозит возвращается немедленно по окончании договора аренды.
• Есть удержания — неоспариваемый остаток возвращается в течение 7 дней; если стоимость ремонта детализирована и удержана, оставшаяся сумма выплачивается в течение 14 дней.
• Обычный износ нельзя списывать с депозита, как и повреждения от форс-мажора или причинённые не арендатором.
• Тарифы на коммунальные услуги ограничены официальными государственными расценками — арендодатель не может наценивать перепродажу электричества или воды.
• Плата за продление договора запрещена, а арендную плату или сборы нельзя повышать в течение срока договора.

Требования к договору и раскрытию условий

• Письменный договор на тайском языке с указанием арендодателя, арендатора, данных объекта, срока, арендной платы и порядка расчёта коммунальных платежей.
• Акт осмотра при заселении, подписанный обеими сторонами, фиксирующий состояние объекта на момент передачи — точка отсчёта для любых последующих удержаний за повреждения.
• Счета на арендную плату и коммунальные услуги должны предоставляться не менее чем за 3 дня до срока оплаты.
• Уведомление о расторжении не менее 30 дней для обычного прекращения договора или 7 дней при расторжении из-за нарушения со стороны арендатора; арендатор, проживший не менее половины срока договора, может расторгнуть его досрочно с уведомлением за 30 дней без дополнительных штрафов.

Распространяется ли это на краткосрочную аренду в стиле Airbnb?

Нет — категории контролируемого договора в этом постановлении начинаются с «краткосрочного», что означает срок до трёх лет, а не посуточное или понедельное проживание, и отели и гостиничный бизнес прямо исключены из сферы действия документа. Владелец, сдающий виллу посуточно или понедельно, вместо этого регулируется Законом об отелях B.E. 2547, по которому проживание сроком от 30 дней не подпадает под юридическое определение «отеля», а более короткие сроки, как правило, требуют регистрации по Закону об отелях или упрощённой регистрации «не-отель» — см. Управление арендной виллой удалённо: как проверить управляющую компанию о том, как этот вопрос лицензирования решается на практике. Это постановление OCPB нацелено на арендодателей, сдающих жильё помесячно или ежегодно и владеющих тремя и более объектами, — актуально прежде всего для владельца, построившего или купившего несколько юнитов под долгосрочную аренду, а не для того, кто сдаёт виллу посуточно туристам.

Ответственность за нарушение

Нарушение требований контролируемого договора — уголовное правонарушение по Закону о защите прав потребителей: лишение свободы на срок до одного года, штраф до ฿200 000 или оба наказания одновременно; исполнение возложено на Управление по защите прав потребителей (OCPB/สคบ.). Отдельно любое условие договора, противоречащее обязательным нормам, ничтожно и не имеет силы против арендатора, независимо от того, что написано в договоре аренды.

Вывод: если вы сдаёте в аренду три и более жилых объекта на помесячной или годовой основе, ваш типовой договор аренды нужно проверить на соответствие этим лимитам и требованиям к раскрытию условий уже сейчас, а не после того, как арендатор оспорит удержание депозита. Если вы занимаетесь только краткосрочной туристической арендой, это постановление — не тот вопрос соответствия, который для вас актуален; актуален статус вашей регистрации по Закону об отелях или «не-отель».