Как на самом деле создаётся тайский титул на землю: адъюдикация по статье 58 Земельного кодекса и почему земля Sor Kor 1 в тупике

Покупатели, сравнивающие Chanote и Nor Sor 3 Gor, обычно относятся к классам титулов как к товару, между которым можно выбирать. Но каждый титул на Ко Пангане изначально создавался через конкретную правовую процедуру — и земля, которая её не прошла, — это не титул более низкого класса, а земля, застрявшая в процессе. Этот материал объясняет, как титул создаётся по Земельному кодексу, и что это значит для оставшихся на острове участков Sor Kor 1 и неоформленной внутренней земли.

Как проходит государственный раунд адъюдикации (статья 58)

• Министр публикует в Королевском вестнике уведомление, называя провинцию и год проведения планового обследования земель.
• Губернатор провинции затем определяет конкретную местность и дату начала съёмки и обязан разместить публичное уведомление об этом не менее чем за 30 дней до начала полевой съёмки.
• Должностные лица проводят кадастровую или аэрофотосъёмку обозначенной территории, и по ходу раунда правомочным владельцам выдаются Титулы на землю или Свидетельства о праве пользования.

Кто на самом деле получает титул и на каких условиях (статья 58 бис)

• Категории правомочных заявителей включают держателей преимущественного свидетельства или иных доказательств прежнего владения, тех, кто заявил о своём владении по статье 27 тер в ходе съёмки, и тех, кто владел и пользовался землёй уже после вступления Земельного кодекса в силу.
• Действует ограничение в 50 рай на выдачу титула для самой широкой категории заявителей (по факту владения) — для большей площади требуется отдельное, индивидуальное одобрение губернатора провинции.
• После выдачи титула действует 10-летний запрет на передачу и взыскание: в течение десяти лет с момента получения Титула на землю или Свидетельства о праве пользования владелец не может продать или заложить его, кроме как в порядке наследования или передачи государственному органу, госпредприятию или кооперативу — и в этот же период земля не может быть изъята в счёт долга.

Статья 59: запрос титула вне государственного раунда

Землевладельцу необязательно ждать, пока очередь его провинции дойдёт по министерскому графику. Статья 59 позволяет любому, кто владеет землёй и пользуется ею, подать заявку на индивидуальную адъюдикацию титула независимо от того, объявлен ли раунд по статье 58 для этой территории, — если должностные лица сочтут это уместным. Это и есть механизм, лежащий в основе большинства точечных апгрейдов титула вне крупной территориальной съёмки.

Почему земля Sor Kor 1 в тупике

Sor Kor 1 (сค.1) — это уведомление о владении, а не титул, и Земельный департамент прекратил выдавать новые формы в 1972 году. Десятилетиями после этого держатель Sor Kor 1 ещё мог в административном порядке преобразовать его в полноценный титул, но это окно закрылось: по данным практикующих юристов со ссылкой на публикации Bangkok Post, финальный административный срок пришёлся примерно на 2010 год, после чего конвертация перестала быть просто заявлением в Земельный департамент. Сегодня держатель Sor Kor 1 может стать обладателем регистрируемого титула только через ходатайство в гражданский суд, доказав непрерывное владение конкретным участком, описанным в старом уведомлении, — путь заметно более медленный, дорогой и менее предсказуемый, чем то, что статьи 58–59 описывают для земли, всё ещё сохраняющей право на титул.

Что это значит для покупателя на Ко Пангане

Значительная часть внутренних и склоновых земель острова обследовалась неравномерно на протяжении десятилетий, и часть участков так и не продвинулась дальше уведомления Sor Kor 1 либо вообще не попала ни в один раунд адъюдикации — категория, которую уже разобранный на сайте материал о схемах с ภบท.5 и Sor Por Kor описывает под другим углом — землю, изначально не имевшую права на титул. Земля Sor Kor 1 — иной случай: это реальное, более старое право владения, которое просто пропустило окно административного апгрейда. Если документы продавца восходят к уведомлению Sor Kor 1, а не к Nor Sor 3 или Chanote, не считайте судебный апгрейд формальностью, которую продавец завершит до закрытия сделки, — проверьте в Земельном департаменте, действительно ли он уже состоялся, в рамках стандартного чек-листа due diligence.