Арбитраж по тайскому договору недвижимости: как он работает и чего не может сделать

Можно ли разрешить спор по вашему договору аренды, купли-продажи виллы или строительного подряда на Ко Пангане арбитражем, а не в тайском суде? Да — но только если в самом договоре есть арбитражная оговорка, либо обе стороны согласились на арбитраж уже после возникновения спора. Тайский Закон об арбитраже B.E. 2545 (2002) придаёт такому частному соглашению настоящую юридическую силу, но он работает вместе с Земельным департаментом и судами, а не вместо них.

Правовая основа

Закон об арбитраже B.E. 2545, построенный по образцу Типового закона ЮНСИТРАЛ, регулирует как внутренний арбитраж, так и дела с иностранной стороной. Арбитражное соглашение должно быть в письменной форме — достаточно подписанной оговорки в основном договоре либо обмена письмами, факсами или электронными сообщениями, из которых видно согласие на арбитраж. Если дело, охваченное действующей оговоркой, всё же подано в суд, другая сторона может попросить суд прекратить производство в пользу арбитража.

Кто на самом деле его администрирует

Большинство институционального арбитража в Таиланде проходит через Таиландский арбитражный центр (THAC), основанный в 2015 году, который администрирует разбирательства на тайском или английском языке по собственным опубликованным правилам и стандартной типовой оговорке, которую можно сразу вставить в договор. Стороны также могут договориться об арбитраже ad hoc вне какого-либо института, хотя для договоров аренды, купли-продажи или подряда, которые обычно подписывает иностранный покупатель, это менее распространено.

Что на самом деле даёт арбитражное решение

• Оно исполнимо, но не автоматически. Выигравшая сторона должна подать в тайский суд ходатайство о признании и приведении в исполнение решения — в течение трёх лет с момента, когда оно стало исполнимым, — а не просто предъявить его другой стороне или государственному органу.
• Суд может отказать в исполнении лишь по узким основаниям — главным образом если у стороны отсутствовала правоспособность, сам арбитражный процесс был серьёзно нарушен, либо исполнение решения противоречило бы тайскому публичному порядку или добрым нравам. Пересмотр решения по существу спора в число этих оснований не входит.
• Таиланд — участник Нью-Йоркской конвенции, поэтому решение, вынесенное в Таиланде, как правило, исполнимо и за границей, а иностранное решение может быть исполнено в Таиланде — это имеет значение, если одна из сторон не является тайской.

Чего он не делает

• Он не заменяет регистрацию в Земельном департаменте. Арбитр может обязать продавца передать землю или право аренды либо присудить возмещение убытков за нарушение договора — но фактическая передача титула всё равно идёт через обычный процесс регистрации; благоприятное решение — это инструмент, чтобы заставить несогласную сторону (а если нужно — и суд) довести этот шаг до конца, а не замена ему.
• Он не действует ретроактивно. Вы не можете обратиться к арбитражу после того, как спор уже начался, если только другая сторона не согласится на это в этот момент, — оговорка должна быть в договоре (или в более позднем письменном соглашении) до того, как что-то пошло не так.
• Он не бесплатен. Институциональный арбитраж влечёт регистрационные сборы и вознаграждение арбитров сверх гонораров юристов — как правило, больше символической госпошлины за подачу иска в тайский суд, — реальный компромисс в обмен на скорость и конфиденциальность.

Арбитраж против дружественного к покупателю судебного пути

Для частного покупателя, спорящего с застройщиком-предпринимателем, Таиланд также предлагает специально дешёвую, выгодную для покупателя альтернативу — Закон о потребительских делах, который отменяет госпошлину и переносит бремя доказывания на застройщика. Если типовой договор застройщика уже содержит арбитражную оговорку, вопрос о том, может ли эта оговорка лишить покупателя доступа к процедуре по Закону о потребительских делах, — это по-настоящему спорный вопрос, зависящий от конкретного договора и не решённый однозначным правилом, найденным в источниках для этого гайда; его стоит обсудить со своим юристом, а не считать решённым в ту или другую сторону.

Арбитраж наиболее полезен там, где стороны ценят конфиденциальность и нейтральный двуязычный форум выше минимально возможной стоимости, — спор между партнёрами по совместному предприятию, крупный договор на строящийся проект или трансграничная сделка, где ни одна из сторон не хочет судиться в судах другой. Для обычной сорвавшейся покупки одной виллы более практичным путём, как правило, остаются обычные тайские суды или упрощённая процедура по Закону о потребительских делах — если только ваш договор уже не обязывает вас к арбитражу.