Investment potential
Est. rental income ≈ ฿768k/year (gross, at 55% occupancy · ฿3,826/night in Ban Nai Suan)
Gross yield 6.1% · Net yield 1.6% · Payback ~62.2 yrs
Indicative estimate (district short-let medians, modelled occupancy) — not a guarantee.
rightwaygroup.co/object/RW-V0001 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-V0001 · Вилла
Проверенный объект — что мы проверяемThe Concrete Sanctuary — Architect-Designed Jungle Villa in Ban Nai Suan
Об объекте
Почему именно этот
Титул Chanote
Самая надёжная форма права на землю в Таиланде. Границы отсняты по GPS и зарегистрированы в Земельном департаменте.
Возможен фрихолд
Доступно для прямого владения через тайскую компанию или передачи квалифицированным покупателям — чистый выход.
Готово к заселению
Недавно завершено — без ремонта, разрешений и ожидания.
Тихое место
Вдали от ночной жизни и транзита — такой участок берут под пенсию или для семьи.
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿12,500,000
Объект
- Тип
- Вилла
- Район
- Ban Nai Suan
- Площадь строения
- 800 m²
Юридически
- Тип документа
- Chanote
- Вид владения
- Freehold
Строение
- Спальни
- 3
- Санузлы
- 3
- Год постройки
- 2025
- Состояние
- New
Особенности
- На участке
- Вид на джунгли · Тихое место · Свой бассейн · Парковка
Инфраструктура
- Электричество
- Да
- Вода
- Well + storage tank
- Интернет
- Fibre optic (3BB / AIS)
- Подъезд
- Public road (packed dirt; gravel near house)
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор за переход права (Land Office)2% от оценочной стоимости — обычно делится между сторонами | ≈ ฿125K–฿250K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Строительная инспекция (для построек) | ~30K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿255K–฿475K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Чем покупка виллы отличается от покупки земли?
Три структурных отличия:
- Иностранец может владеть строением (виллой, домом) напрямую на своё имя через перенос только строения. Земля под ним всё равно требует одной из косвенных структур.
- Обычно две отдельные сделки — одна на землю (через аренду или компанию), другая на строение (регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте).
- Разный объём проверки. Вилла требует оценки состояния строения (конструктив, кровля, электрика, сантехника), а не только проверки титула. Земля требует проверки границ и зонирования.
По расходам у сделки с виллой больше статей (инспекция строения, инженер-конструктор, иногда архитектор под план реновации), но земельные сборы аналогичны сделке только с землёй.
В чём разница между Freehold и Leasehold?
Freehold = бессрочная собственность. Чанот (титул) на землю зарегистрирован на владельца навсегда. Для тайцев — прямое владение. Для иностранцев — через тайскую компанию (минимум 51% у тайцев) или другую косвенную структуру.
Leasehold = право пользования землёй на фиксированный срок, обычно 30 лет (юридический максимум для одного срока аренды), часто с опциями продления. Чанот на землю остаётся на имени арендодателя. Иностранец получает аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте, и она имеет силу.
Компромиссы:
- Freehold через компанию — выше первоначальные затраты, текущий бухучёт (~30–50 тыс. THB/год), но цена перепродажи обычно выше.
- Leasehold — ниже на старте, нет содержания компании, но перепродажа зависит от остатка срока аренды. Виллу с 8 годами до конца аренды сложнее перепродать, чем с 28.
Нужно ли физически быть в Таиланде, чтобы купить?
Большую часть процесса — нет. На сам день переноса в Земельном департаменте присутствие настоятельно предпочтительно, но не абсолютно обязательно.
Можно сделать удалённо:
- Первичный анализ объектов, фото, виртуальные туры
- Юридическую проверку (ведут юрист и Right Way)
- Проверку и подписание договора (DocuSign или живая подпись по почте)
- Перевод средств
Сильно предпочтительно лично:
- Хотя бы одна поездка на показ — виртуальные туры не покажут всего (запахи, звуки, соседи, качество дороги, комары).
- День переноса в Земельном департаменте — ваша личная подпись при регистрации Chanote. Если присутствие невозможно, нужна нотариальная доверенность (PoA), подписанная в тайском посольстве в вашей стране, действительная 30 дней.
Опыт Right Way: ~80% завершённых сделок проходят с покупателем лично на переносе; 20% — по доверенности. Оба варианта работают; лично — глаже.
Расположение
Ban Nai Suan · Ко Панган, Таиланд
- Баан Кай ≈ 2.1 км
- Тонгсала ≈ 2.8 км
- Госпиталь Ко Панган ≈ 2.7 км
Что здесь можно строить
Расчётные лимиты застройки
- Разрешённое использование
- частная вилла / дом
- Макс. высота
- 12 м
- Макс. застройка участка
- 70%
- Отступ от границы
- ≥ 2 м (стена с окнами) · ≥ 0.5 м (глухая стена, свесы)
- Отель — оставить ≥ 50% участка под озеленение.
- Застройка 10+ юнитов — нужны очистные сооружения.
Расчёт по: ~1870 m до моря · ~28 m высота · ~2% уклон (оценка)
Источник: Закон Таиланда о контроле строительства (регламент №55) + городской план Ко Пангана (регламент 2558, ред. 2566) + регламент Минприроды об охране среды Сурат-Тани (Самуи / Панган / Тао, в силе с 21 мая 2025) — индикативно, подтверждается в due diligence.
Индикативно. Использование зоны — по городскому плану Пангана; точные лимиты — из закона об охране среды (май 2025), применённого к оценённым расстоянию до моря, высоте и уклону. Точные цифры для этого участка проверяются в нашем due diligence до любого предложения.
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Для земли: медиана Пангана ≈ ฿6.95M/рай (по текущим объявлениям)
Рост и горизонт
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Аренда
Параметры аренды
Прогноз стоимости через 10 лет
฿26,986,562
Полный ROI
+155.6%
Прогноз стоимости через 10 лет
฿26,986,562
Оценка сделкиСильная≈ ฿20,080,537 в сегодняшних деньгах
Сильная.обгоняет депозит на ฿17.55M · прибыльна при перепродаже с 1.0-го года · CAGR +9.8%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+155.6%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+9.8%
Чистая прибыль
฿20.42M
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: +6.6%/год
Cap rateЧистый арендный доход за 1-й год в % от цены покупки.
+5.3%
Cash-on-cashЧистый денежный поток за 1-й год в % от реально вложенных денег.
+5%
Валовая доходностьВаловая аренда за 1-й год в % от всего вложенного, до затрат.
+11.1%
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
1.0-й год
против банковского депозита
฿17.55M больше банка за 10 лет
฿7.73M больше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Обгоняет банк во всём разумном диапазоне допущений.
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
