Investment potential
Est. rental income ≈ ฿985k/year (gross, at 55% occupancy · ฿4,907/night in Ban Nai Suan)
Gross yield 5.5% · Net yield 1.2% · Payback ~86.9 yrs
Indicative estimate (district short-let medians, modelled occupancy) — not a guarantee.
rightwaygroup.co/object/RW-0621 · WhatsApp +66843627784 · hello@rightwaygroup.co · Koh Phangan, Thailand
RW-0621 · Дом
Проверенный объект — что мы проверяемStylish 3-Bedroom Villa in the Heart of the Island
Об объекте
дом в центральной части острова.
Центрально и с удобным доступом.
- Chanote · Фрихолд
Почему именно этот
Титул Chanote
Самая надёжная форма права на землю в Таиланде. Границы отсняты по GPS и зарегистрированы в Земельном департаменте.
Возможен фрихолд
Доступно для прямого владения через тайскую компанию или передачи квалифицированным покупателям — чистый выход.
Характеристики
Цена
- Запрашиваемая цена
- ฿17,800,000
Объект
- Тип
- Дом
- Район
- Ban Nai Suan
- Зона
- Yellow
Юридически
- Тип документа
- Chanote
- Вид владения
- Freehold
Инфраструктура
- Электричество
- Нет
Сколько стоит покупка
Честная математика по этому объекту — стандартные ставки Земельного департамента и типовые услуги, сверх запрашиваемой цены.
| Статья | Типичная сумма |
|---|---|
| Сбор за переход права (Land Office)2% от оценочной стоимости — обычно делится между сторонами | ≈ ฿178K–฿356K |
| Независимый юрист (проверка, договоры, регистрация) | 80K–150K THB |
| Лицензированный замер границ (GPS) | 15K–30K THB |
| Перевод и нотариат | 5K–15K THB |
| Строительная инспекция (для построек) | ~30K THB |
| Типичный итог сверх цены | ≈ ฿308K–฿581K |
Specific Business Tax, withholding tax и большая часть сборов за переход права по закону и практике ложатся на продавца — их в списке нет.
Цифры ориентировочные. Точный расчёт по этому объекту мы подтверждаем до любых обязательств.
Полезно знать
Можно ли строить на участке RW-0621 в районе Ban Nai Suan?
RW-0621 находится в зоне «Жилая, низкая плотность».
Дома и виллы — самая «застраиваемая» зона под частный дом.
Точные высота, пятно застройки, отступы и разрешённое использование подтверждаются в нашем Due Diligence до сделки.
Чем покупка виллы отличается от покупки земли?
Три структурных отличия:
- Иностранец может владеть строением (виллой, домом) напрямую на своё имя через перенос только строения. Земля под ним всё равно требует одной из косвенных структур.
- Обычно две отдельные сделки — одна на землю (через аренду или компанию), другая на строение (регистрируется на ваше имя в Земельном департаменте).
- Разный объём проверки. Вилла требует оценки состояния строения (конструктив, кровля, электрика, сантехника), а не только проверки титула. Земля требует проверки границ и зонирования.
По расходам у сделки с виллой больше статей (инспекция строения, инженер-конструктор, иногда архитектор под план реновации), но земельные сборы аналогичны сделке только с землёй.
В чём разница между Freehold и Leasehold?
Freehold = бессрочная собственность. Чанот (титул) на землю зарегистрирован на владельца навсегда. Для тайцев — прямое владение. Для иностранцев — через тайскую компанию (минимум 51% у тайцев) или другую косвенную структуру.
Leasehold = право пользования землёй на фиксированный срок, обычно 30 лет (юридический максимум для одного срока аренды), часто с опциями продления. Чанот на землю остаётся на имени арендодателя. Иностранец получает аренду, зарегистрированную в Земельном департаменте, и она имеет силу.
Компромиссы:
- Freehold через компанию — выше первоначальные затраты, текущий бухучёт (~30–50 тыс. THB/год), но цена перепродажи обычно выше.
- Leasehold — ниже на старте, нет содержания компании, но перепродажа зависит от остатка срока аренды. Виллу с 8 годами до конца аренды сложнее перепродать, чем с 28.
Нужно ли физически быть в Таиланде, чтобы купить?
Большую часть процесса — нет. На сам день переноса в Земельном департаменте присутствие настоятельно предпочтительно, но не абсолютно обязательно.
Можно сделать удалённо:
- Первичный анализ объектов, фото, виртуальные туры
- Юридическую проверку (ведут юрист и Right Way)
- Проверку и подписание договора (DocuSign или живая подпись по почте)
- Перевод средств
Сильно предпочтительно лично:
- Хотя бы одна поездка на показ — виртуальные туры не покажут всего (запахи, звуки, соседи, качество дороги, комары).
- День переноса в Земельном департаменте — ваша личная подпись при регистрации Chanote. Если присутствие невозможно, нужна нотариальная доверенность (PoA), подписанная в тайском посольстве в вашей стране, действительная 30 дней.
Опыт Right Way: ~80% завершённых сделок проходят с покупателем лично на переносе; 20% — по доверенности. Оба варианта работают; лично — глаже.
Расположение
Ban Nai Suan · Ко Панган, Таиланд
- Баан Тай ≈ 2.9 км
- Тонгсала ≈ 3.1 км
- Госпиталь Ко Панган ≈ 2.1 км
Что здесь можно строить
Зона:Жилая, низкая плотность
Расчётные лимиты застройки
- Разрешённое использование
- частная вилла / дом
- Макс. высота
- 12 м
- Макс. застройка участка
- 70%
- Отступ от границы
- ≥ 2 м (стена с окнами) · ≥ 0.5 м (глухая стена, свесы)
- Отель — оставить ≥ 50% участка под озеленение.
- Застройка 10+ юнитов — нужны очистные сооружения.
Расчёт по: ~2591 m до моря · ~35 m высота · ~5° уклон (оценка)
Источник: Закон Таиланда о контроле строительства (регламент №55) + регламент Минприроды об охране среды Сурат-Тани (Самуи / Панган / Тао, в силе с 21 мая 2025) — индикативно, подтверждается в due diligence.
- Использование
- Дома и виллы — самая «застраиваемая» зона под частный дом.
Индикативно. Использование зоны — по городскому плану Пангана; точные лимиты — из закона об охране среды (май 2025), применённого к оценённым расстоянию до моря, высоте и уклону. Точные цифры для этого участка проверяются в нашем due diligence до любого предложения.
Инвестиционный прогноз
Спрогнозируйте стоимость объекта во времени. Задайте свой темп роста — все цифры иллюстративны.
Ваши параметры
Заполнено типичными для Пангана значениями — поправьте под свой случай.
Для земли: медиана Пангана ≈ ฿6.95M/рай (по текущим объявлениям)
Рост и горизонт
Пресеты из TH house-price index (BoT/REIC) + Phangan demand premium (2026). Ориентировочный диапазон — поправьте под свой взгляд; это не прогноз.
Аренда
Параметры аренды
Прогноз стоимости через 10 лет
฿28,994,324
Полный ROI
+79.7%
Прогноз стоимости через 10 лет
฿28,994,324
Оценка сделкиСлабая≈ ฿21,574,500 в сегодняшних деньгах
Слабая.обгоняет депозит на ฿10.79M · прибыльна при перепродаже с 1.5-го года · CAGR +6%/г..
Полный ROIСовокупная прибыль за весь период в % от вложенных денег.
+79.7%
CAGR / годСглаженный средний годовой темп роста ваших денег.
+6%
Чистая прибыль
฿14.89M
Реальный CAGR, за вычетом инфляции 3%: +2.9%/год
Cap rateЧистый арендный доход за 1-й год в % от цены покупки.
+2.7%
Cash-on-cashЧистый денежный поток за 1-й год в % от реально вложенных денег.
+2.5%
Валовая доходностьВаловая аренда за 1-й год в % от всего вложенного, до затрат.
+7.8%
Выход в плюсГод, когда перепродажа впервые покрывает затраты и выходит в прибыль.
1.5-й год
против банковского депозита
฿10.79M больше банка за 10 лет
฿3.19M меньше индексного фонда
Точка безубыточности против банка
Примерно при 7% загрузки результат сравнивается с депозитом — выше неё выигрывает недвижимость.
Иллюстративный расчёт на основе введённых вами параметров — не прогноз и не гарантия будущей доходности. Конвертация валют — только для отображения; расчёты ведутся в THB. Обратитесь в Right Way за оценкой под конкретный объект.
